në shtëpi

Riparim

Përmirësimet e qiramarrësve në pasuri të paluajtshme: procedura e kompensimit dhe vlerësimi i kostos. Si të kryhet një ekzaminim i përmirësimeve të pandashme Raport mbi vlerësimin e vlerës së tregut të përmirësimeve të pandashme

Përmirësimet e qiramarrësve në pasuri të paluajtshme: procedura e kompensimit dhe vlerësimi i kostos. Si të kryhet një ekzaminim i përmirësimeve të pandashme Raport mbi vlerësimin e vlerës së tregut të përmirësimeve të pandashme

Vlerësimi i përmirësimeve të pandashme. Kodi Civil i Federatës Ruse e lidh këtë koncept me pronën e dhënë me qira, por nuk ka asnjë formulim të qartë në asnjë akt legjislativ. Sipas praktikës së vendosur, përmirësimet e pandashme përfshijnë ndryshime në një objekt që përmirësojnë aftësitë e tij teknike dhe funksionale dhe që janë të pandashme nga vetë objekti. Si rregull, këto përfshijnë rezultatin e rizhvillimit, riparimeve të mëdha, punimeve restauruese, rindërtimit, restaurimit, ndryshimeve në sipërfaqen e mureve, dyshemeve dhe tavaneve të një dhome etj. Si shembull, ne listojmë disa lloje të punës me kontratë, të cilat zakonisht rezulton në përmirësime të pandashme: riparimi i sistemeve të ngrohjes dhe kanalizimeve; instalimi i mallës së betonit në dysheme, instalimi i dyshemesë; instalimi i blloqeve të dritareve; instalimi i dyerve; lyerja e mureve dhe dritareve; punë në lidhje me riparimin e fasadës së ndërtesës; puna për instalimin e ndarjeve të përhershme dhe rritjen e lartësisë së tyre; punë në lidhje me furnizimin me energji elektrike dhe ndriçimin elektrik të ambienteve; punime peizazhi në zonën përreth etj.

Përmirësimet e pandashme të sendit të dhënë me qira, të cilat nuk mund të ndahen nga vetë objekti i dhënë me qira, në çdo rast njihen si pronë e qiradhënësit dhe i kalohen atij në fund të afatit të qirasë.
Nëse këto përmirësime janë bërë nga qiramarrësi me pëlqimin e qiradhënësit, atëherë qiramarrësi ka të drejtën e kompensimit për koston e përmirësimeve të bëra prej tij.

Përkundër faktit se përmirësimet e bëra mund të vlerësohen në formë monetare, ato nuk i nënshtrohen rregullave për pasurimin e padrejtë monetar (klauzola 2 e nenit 1107 të Kodit Civil të Federatës Ruse) dhe akumulimit të interesit për përdorimin e të tjerëve. fondet e njerëzve (neni 395 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Fakti është se këto rregulla zbatohen vetëm në rastin e pasurimit në formë monetare (përcaktimi i Gjykatës Supreme të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 3 Prill 2009 Nr. VAS-402/09 në çështjen Nr. A41-K1-13707/07 dhe pika 6 e letrës informative të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse të datës 11 janar 2000 nr. 49). Përmirësimet e pronës nuk janë të natyrës monetare. Ndonjëherë është e vështirë edhe për një gjykatë të përcaktojë se cilat rezultate specifike të punës duhet të klasifikohen si përmirësime të pandashme. Në raste të tilla, zakonisht ftohet një ekspert për të dhënë një mendim.

Kostoja e përmirësimeve të bëra mund të përcaktohet ose nga dokumentet parësore të ofruara nga qiramarrësi, që konfirmojnë kostot e rindërtimit të pronës së dhënë me qira, ose nga çdo metodë tjetër e rënë dakord nga palët. Ligji aktual nuk kërkon që palët në një qira të përdorin një vlerësim të pavarur si një mjet për të përcaktuar koston e përmirësimeve të përhershme që duhet të rimbursohen nga qiradhënësi te qiramarrësi. Në të njëjtën kohë, legjislacioni aktual nuk e ndalon qiradhënësin, me shpenzimet e tij, të kryejë një vlerësim të pavarur të përmirësimeve të bëra nga qiramarrësi në pronën e dhënë me qira për të përcaktuar vlerën e tyre aktuale. Në këtë rast, duhet të udhëhiqet nga neni 5 i Ligjit Federal të 29 korrikut 1998.

Përmirësimi i pronësisë së përbashkët

Përmirësimet e pronës mund të diskutohen jo vetëm në marrëdhëniet me qira, por edhe në përdorimin e pronësisë së përbashkët. Përmirësimet e pandashme të pasurive të paluajtshme mund të jenë ose ndërtesa ose struktura të vendosura në një ngastër toke dhe të cilat, në të njëjtën kohë, nuk mund të ndahen prej saj pa dëmtuar veten e tyre, si dhe lloje të caktuara të kostove materiale që bëhen për të ndryshuar pamjen e brendshme. e lokaleve . Kostot e tilla realizohen, si rregull, si pjesë e riparimit ose rindërtimit të një prone dhe nga njerëzit e thjeshtë mund të quhen edhe thjesht si "riparime".

Kreu 16 i pjesës së parë të Kodit Civil - Pasuri e përbashkët është pasuria që u përket njëkohësisht dy ose më shumë personave me të drejtë pronësie. Në të njëjtën kohë, përcaktohet pjesa e secilit person në pronën e përbashkët. Procedura për përdorimin e pronës së përbashkët mund të parashikohet me ligj dhe me marrëveshje ndërmjet pronarëve të pronave.

Një pjesëmarrës në pronësinë e përbashkët ka të drejtë të kërkojë një rritje proporcionale të pjesës së tij në pronën e përbashkët në përputhje me përmirësimet e pandashme të bëra në të (klauzola 3 e nenit 245 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Një kërkesë e tillë është e ligjshme nëse plotësohen tre kushte të detyrueshme:
1) përmirësimet janë të pandashme;
2) përmirësimet janë bërë me shpenzimet e tyre;
3) është respektuar procedura për shfrytëzimin e pasurisë së përbashkët të përcaktuar me ligj ose marrëveshje.

Karakteristikat e vlerësimit të përmirësimeve të pandashme të pasurive të paluajtshme

Është e natyrshme që gjatë vlerësimit të përmirësimeve të pandashme, ka nuanca të caktuara në lidhje me thelbin e objektit që vlerësohet, gjë që imponon veçori të veçanta në procesin e përcaktimit të vlerës.

Së pari, gjatë përcaktimit të vlerës së tregut të përmirësimeve, është e rëndësishme të kuptohet se një objekt i tillë vlerësimi nuk mund të tjetërsohet vetë në treg. Kjo do të thotë se vlera e përmirësimeve nuk mund të konsiderohet pa iu referuar vlerës së pronës me të cilën ato lidhen.

Së dyti, gjatë përcaktimit të vlerës së tregut të shpenzimeve kapitale për riparime, është e rëndësishme të merret parasysh fakti se, ndryshe nga kuptimi tradicional i vlerës së tregut, për një objekt të caktuar ekziston një rreth i kufizuar i blerësve dhe shitësve të mundshëm. Më saktësisht, ky është vetëm një blerës dhe shitës specifik. Dhe transaksioni i blerjes dhe shitjes, në thelb, do të konsistojë në faktin që qiradhënësi do të kompensojë shumën e kostove të bëra për rindërtim dhe riparime.

Kështu, këto rrethana formojnë veçantinë e aplikimit të qasjeve dhe metodave të vlerësimit. Përkatësisht, qasja e të ardhurave në formën e saj të pastër, si dhe ajo krahasuese, nuk mund të zbatohet për një objekt të tillë. Kjo do të thotë se e vetmja qasje në të cilën mund të përcaktohet vlera e tregut të përmirësimeve është qasja e kostos. Në këtë rast, thelbi i llogaritjeve duke përdorur qasjen e kostos do të jetë që kostot kapitale duhet të konsiderohen si një projekt investimi (duke marrë parasysh periudhën e shlyerjes së tij, vlerën aktuale të investimeve të kaluara dhe konsumimin e akumuluar të materialeve strukturore).

Si rezultat i llogaritjeve, vlerësuesi përcakton se sa efektive, në një kuptim material, ishin kostot e bëra. Për më tepër, shuma e kompensimit që i paguhet qiramarrësit si kompensim llogaritet duke marrë parasysh vlerën në kohë të parasë. Kjo për shkak se qiradhënësi i “blen” përmirësimet vetëm pasi të përfundojë afati i qirasë. Por në këtë moment, vlera e tyre tashmë është ulur për shkak të vlerës në kohë të parasë, si dhe konsumimit fizik të elementëve strukturorë. Në këtë drejtim, nuk mund të supozohet se qiramarrësi mund të llogarisë në rimbursimin e shumës së plotë të parave të shpenzuara.

Për të vlerësuar koston e përmirësimeve të pandashme, mund të na kontaktoni duke përdorur. Na telefononi, ne do të ndihmojmë! Puna me ne është fitimprurëse dhe e përshtatshme! Shpresojmë t'ju shohim në mesin e klientëve tanë!

Për të përcaktuar koston e saktë të përmirësimeve të pandashme, duhet të kërkoni ndihmë cilësore nga ekspertët. Ekspertët duhet të jenë në gjendje të kryejnë një ekspertizë mjeko-ligjore. Ekzaminimi kryhet për të zbuluar fakte të fshehura. Eksperti ka kualifikime dhe përvojë në këto çështje dhe di të përpilojë një raport cilësor dhe korrekt, gjë që është shumë e rëndësishme. Eksperti kryen ekzaminimin:

punë restauruese;
punë për të ndryshuar sipërfaqen e mureve;
punë për të ndryshuar sipërfaqen e tavaneve;
punoni për të ndryshuar sipërfaqen e dyshemesë.

Eksperti vlerëson koston sipas të gjitha normave dhe standardeve, nëse ka devijime, atëherë ato regjistrohen të gjitha. Në fund të punës, eksperti nxjerr një përfundim në të cilin ai tregon të gjithë punën e kryer.

Aplikimi i ekspertizës

Ekzaminimi mjeko-ligjor kryhet në nivelin e legjislacionit shtetëror, ai mund të caktohet nga një gjykatë ose të kryhet me kërkesë të një personi juridik ose individi. Ju mund të paraqisni një kërkesë për një ekzaminim mjekoligjor; për këtë ju nevojiten dokumentet e mëposhtme:

arsyetimi për provimin;
ju duhet të tregoni emrin e kompanisë së ekspertëve ose të tregoni inicialet e ekspertit që do të kryejë ekspertizën mjeko-ligjore;
dokumentet që duhet t'i dorëzohen ekspertit;
vendoset një listë çështjesh që eksperti mjekoligjor duhet t'i zgjidhë dhe t'i tregojë në raportin e tij.

Kostoja e ekzaminimit

Kostoja e kryerjes së ekspertizës mjeko-ligjore paguhet nga njëra palë që ka kërkuar ekzaminimin. Ka raste kur të dyja palët në një çështje kërkojnë ekspertizë mjeko-ligjore për të përcaktuar provat e nevojshme. Në këtë rast, kostoja e shërbimeve do të ndahet në gjysmë. Faktorët e mëposhtëm mund të ndikojnë në kosto:

kompleksiteti i pyetjeve të parashtruara;

numri i detyrave për të zgjidhur;

sasinë e informacionit që i jepet specialistit për shqyrtim.

Një auditim mjekoligjor i kryer nga një inxhinier ekspert ndihmon në krijimin e të dhënave të sakta të kostos që mund të përdoren për qëllimet tuaja. Eksperti i përshkruan të gjitha detajet e ekzaminimit në një procesverbal, i cili i jepet gjykatës dhe në bazë të këtij raporti merret aktgjykimi.

Ekzaminimi kryhet brenda afateve kohore të përcaktuara më parë. Bazuar në rezultatet e studimit, eksperti duhet të nxjerrë një përfundim. Përfundimi tregon rezultatet që janë marrë gjatë studimit.

Konkluzioni i përfunduar nxirret në përputhje me të gjitha normat dhe standardet e vendosura dhe i dorëzohet komisionit hetimor. Konkluzioni më pas do të përdoret në rastin nën hetim. Nisur nga fakti që konkluzioni ka fuqi juridike, ai merret parasysh gjatë hetimit apo gjykimit.

Për të kryer një ekzaminim mjekoligjor për të përcaktuar koston e përmirësimeve të pandashme, ju mund t'i drejtoheni ekspertëve tanë për ndihmë. Para fillimit të provimit, bëhet një konsultë paraprake, gjatë së cilës diskutohen të gjitha nuancat. Ekspertët tanë kanë arsimimin dhe përvojën e nevojshme në këtë fushë. Ata do të kryejnë të gjithë punën shpejt dhe me efikasitet. Dhe rezultatet e marra mund të përdoren për qëllimet tuaja.

Mënyra më e zakonshme për t'u siguruar sipërmarrësve hapësirë për aktivitete biznesi është ende qiraja. Kjo është shkaktuar si nga nevoja për të pasur burime të mëdha për ndërtimin e aseteve të veta, ashtu edhe nga prania e një hapësire të konsiderueshme të krijuar edhe para fillimit të reformave ekonomike. Që nga fillimi i viteve '90, peshën më të madhe në tregun e qirave e kanë zënë objektet pronësore shtetërore dhe bashkiake të parashikuara për vendosjen e prodhimit, tregtisë dhe veprimtarive të tjera në ambientet e tyre. Shumë shpesh, qiramarrësi detyrohet të sjellë pronën në një gjendje të përshtatshme për përdorim, të rivendosë ose zëvendësojë elementë strukturorë individualë dhe ndonjëherë të kryejë rindërtim të rëndësishëm. E gjithë kjo sjell nevojën për kosto materiale për qiramarrësin, të cilat ai pret t'i rimbursojë gjatë përdorimit të hapësirës së dhënë me qira.

Vendosja e hapësirës me pakicë në një ish-uzinë banjash dhe lavanderie;
Rindërtimi i një magazine vaji vegjetal në hapësirën e prodhimit për të akomoduar një punishte për prodhimin e kornizave të dritareve;
Rikonstruksioni i një pjese të zonës së magazinës së mallrave industriale për zonën e montimit të neutralizatorit.

Dhe çdo vlerësues mund të japë një numër të konsiderueshëm shembujsh të konvertimit të ambienteve të papërshtatshme në zyra dhe dyqane.

Megjithatë, me skadimin e afatit të qirasë (ose arsye të tjera për ndërprerjen e marrëdhënies midis qiradhënësit dhe qiramarrësit), në mënyrë të pashmangshme lind pyetja e rimbursimit të investimit të qiramarrësit në objektin e dhënë me qira. Kjo për faktin se periudha e përdorimit të përmirësimeve ndonjëherë tejkalon shumë periudhën e qirasë, dhe karakteristikat teknike dhe operacionale të objektit të marrë me qira mund të ndryshojnë ndjeshëm. Çështjet e përcaktimit të kostos së përmirësimeve të bëra nga qiramarrësi janë bërë veçanërisht të rëndësishme në dy vitet e fundit, gjatë zbatimit të dispozitave të legjislacionit për vetëqeverisjen lokale, sipas të cilave lista e objekteve që mund të jenë në pronësi komunale. është reduktuar ndjeshëm. Përveç kësaj, ndryshimet në procedurën e formimit të buxheteve vendore po i detyrojnë bashkitë të shesin me ritme të përshpejtuara pasuritë e paluajtshme jo thelbësore.

Për të përcaktuar shumën e kostove të qiramarrësit për përmirësimin e pronës, bëhet një vlerësim i pavarur me udhëzimet e vetë qiramarrësit, pronarit të pronës ose autoriteteve gjyqësore. Shpesh vlerësuesi duhet të zgjidhë këtë problem kur të përcaktojë vlerën e tregut të pronës. Në çdo rast, analisti përballet me një detyrë jo të parëndësishme, e cila ndërlikohet nga mungesa e zhvillimeve metodologjike në këtë temë.

Në veprën e paraqitur, autori, duke përdorur përvojën e tij praktike, u përpoq të paraqiste në mënyrë sistematike bazat metodologjike që lejojnë vlerësuesin të vendosë fizibilitetin e përmirësimeve të bëra nga qiramarrësi dhe të përcaktojë vlerën e tyre për efekt kompensimi.

Parimet e së drejtës civile që përcaktojnë procedurën e rimbursimit të kostove të qiramarrësit

Në përputhje me dispozitat e Kodit Civil (neni 616) qiradhënësi është i detyruar të kryejë me shpenzimet e veta riparime të mëdha të pronës së dhënë me qira, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe me ligj, akte të tjera ligjore ose marrëveshje qiraje.

Riparimet e mëdha duhet të kryhen brenda periudhës së përcaktuar me kontratë, dhe nëse nuk është e specifikuar në kontratë ose është shkaktuar nga nevoja urgjente, brenda një kohe të arsyeshme.

Shkelja nga qiradhënësi i detyrimit për të kryer riparime të mëdha i jep qiramarrësit e drejta për të bërë riparime të mëdha të parashikuara me kontratë ose të shkaktuara nga nevoja urgjente, dhe të rikuperoni koston e riparimeve nga qiradhënësi ose e kompenson atë me qiranë.

Qiramarrësi, nga ana tjetër, është i detyruar të mbajë pronën në gjendje të mirë, kryeni riparime rutinë me shpenzimet tuaja dhe të përballojë shpenzimet e mbajtjes së pronës, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe me ligj ose me marrëveshjen e qirasë.

Art. 623 i Kodit Civil përcakton se ato të prodhuara nga qiramarrësi përmirësime të ndara pronë e dhënë me qira janë pronë e tij, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe në marrëveshjen e qirasë.

Në rastin kur qiramarrësi ka bërë me shpenzimet e tij dhe me pëlqimin e qiradhënësit përmirësime në pronën e dhënë me qira që nuk mund të ndahen pa dëmtuar pronën, qiramarrësi ka të drejtë pas zgjidhjes së kontratës për të rimbursuar koston e këtyre përmirësimeve, përveç nëse parashikohet ndryshe në marrëveshjen e qirasë.

Kostoja e përmirësimeve të përhershme të pronës së dhënë me qira të bëra nga qiramarrësi pa pëlqimin e qiradhënësit, i pakthyeshëm, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj.

Përmirësimet në pronën e dhënë me qira, të ndashme dhe të pandashme, të bëra nga tarifat e amortizimit të kësaj pasurie janë pronë e qiradhënësit.

Si rregull, pronari i pronës specifikon dispozitat e Kodit Civil për kushtet e qirasë dhe përcakton procedurën që qiramarrësi të kryejë përmirësime dhe rimbursimin e kostos së tyre në marrëveshjen e qirasë ose në dokumente të tjera. Për shembull, "Rregulloret për dhënien me qira të ndërtesave jorezidenciale, lokaleve, strukturave në pronësi të rrethit komunal Novouralsk" përcaktojnë se detyrimet e qiramarrësit për të kryer riparime rutinë të pronës së dhënë me qira dhe e drejta e tij për të kryer riparime të mëdha janë kushte të detyrueshme. të marrëveshjes së qirasë për pronën (klauzola 2.4 ). Kur qiramarrësi kryen riparime të mëdha dhe (ose) rindërtim të pronës, vlerësimi i nënshtrohet marrëveshjes me pronarin e pronës përpara fillimit të punës së riparimit (klauzola 2.8).

Një marrëveshje standarde e qirasë për ambientet jorezidenciale, e lidhur midis organit të autorizuar të rrethit komunal Novouralsk dhe qiramarrësit, e detyron këtë të fundit të kryejë menjëherë riparimet e nevojshme të objekteve të dhëna me qira me shpenzimet e tij. Në të njëjtën kohë, çdo përmirësim në pronën e dhënë me qira (të ndashme dhe të pandashme pa dëmtim të strukturave) mund të bëhet vetëm me lejen e qiradhënësit dhe në marrëveshje me mbajtësin e bilancit. Njëkohësisht, kjo marrëveshje kufizon të drejtat e qiramarrësit në krahasim me normat e përgjithshme të Kodit Civil, e cila shprehet në parashikimin që kostoja e përmirësimeve të bëra nga qiramarrësi nuk rimbursohet në përfundim të afatit të qirasë.

Shpesh, qiramarrësi, përveç riparimeve aktuale ose të mëdha, bën edhe investime më serioze në pronën që vlerësohet, e shkaktuar nga nevojat e prodhimit dhe që i nënshtrohet konceptit të rindërtimit. Kodi i Urbanistikës e karakterizon rikonstruksionin si ndryshim në parametrat e projekteve të ndërtimit kapital, pjesëve të tyre (numri i ambienteve, lartësia, numri i kateve, sipërfaqja, treguesit e kapacitetit prodhues, vëllimi) dhe cilësia e mbështetjes inxhinierike dhe teknike.

Shpesh, pasoja e rindërtimit është një ndryshim në qëllimin funksional të objektit. Ndonjëherë projektet e rindërtimit përfshijnë ndryshime shumë specifike në elementët strukturorë të ndërtesave dhe ambienteve që kanë kuptim vetëm për një qiramarrës specifik (për shembull, krijimi i një sistemi ventilimi për punimet e saldimit) dhe nuk janë me interes për pronarin e lokaleve. Prandaj, në mënyrë të pashmangshme lind pyetja për realizueshmërinë e përmirësimeve të bëra nga qiramarrësi nga pikëpamja e dobisë së tyre për pronarin në përdorimin e mëvonshëm të pronës pas përfundimit të qirasë. Në fund të fundit, mund të ndodhë që përveç qiramarrësit që ka krijuar përmirësimet, askush tjetër nuk do të ketë nevojë për to. Atëherë duhet të flasim për krijimin e superpërmirësimeve që jo vetëm që nuk rrisin vlerën e tregut të objektit (ose të ardhurat nga përdorimi i tij), por, përkundrazi, çojnë në një ulje të vlerës së tregut ose likuiditetit të objektit, duke kufizuar fushëveprimin e zbatimit të tij të mundshëm.

Nga analiza e dispozitave të përmendura rezulton se për të shqyrtuar çështjen e kompensimit të qiramarrësit për koston e përmirësimeve të tij, ato duhet të plotësojnë kërkesat e mëposhtme:

të jenë të natyrës kapitale (d.m.th. janë kostot e riparimeve të mëdha ose rindërtimit të pronës me qira);
të jetë i pandashëm pa dëmtuar strukturat e objektit me qira;
të kryhet me lejen e qiradhënësit dhe në marrëveshje me mbajtësin e bilancit;
Vlerësimi për punën duhet të bihet dakord me pronarin e pronës përpara fillimit të punës së riparimit.

Për më tepër, investimet kapitale të qiramarrësit, si çdo investim, duhet të plotësojnë parimet e përshtatshmërisë dhe efikasitetit ekonomik, domethënë të paktën të mos përkeqësojnë karakteristikat operacionale të pronës së dhënë me qira dhe të mos zvogëlojnë përfitimin e saj (vlerën e tregut) për pronarin.

Vetëm nëse plotësohen të gjitha kushtet e mësipërme, pronari i pronës (qiradhënësi) mund të vendosë nëse do të kompensojë qiramarrësin në një mënyrë ose në një tjetër për koston e përmirësimeve që ai ka bërë.

Rimbursimi për përmirësime mund të bëhet në mënyra të ndryshme, në varësi të situatës specifike. Autori ka hasur në praktikë zgjidhjet e mëposhtme për këtë çështje:

Shpenzimet e qiramarrësit janë llogaritur kundrejt pagesave për pronën e dhënë me qira;
Vlera e mbetur e përmirësimeve iu rimbursua qiramarrësit pas shitjes së pronës në ankand nga të ardhurat;
Kostoja e përmirësimeve është përfshirë në koston e pronës kur prona i është shitur qiramarrësit;
Me qiramarrësin u lidh një marrëveshje investimi, sipas së cilës ai bëhej bashkëpronar i pronës në një pjesë proporcionale me koston e përmirësimeve të bëra.

Autorit nuk i është dashur të merret me rimbursimin e shpenzimeve me skadimin (ndërprerjen) e kontratës së qirasë, ndonëse praktika gjyqësore mjaft shpesh flet për fakte të tilla.

Karakteristikat e përmirësimeve të qiramarrësit si objekt vlerësimi

Siç shihet nga kreu i mëparshëm, ligjvënësi i konsideron përmirësimet e qiramarrësit si objekt të të drejtave civile që mund të marrin pjesë në qarkullimin civil. Për rrjedhojë, për të kryer transaksione me ta, është i nevojshëm vlerësimi i tyre, i cili kryhet në përputhje me legjislacionin për veprimtaritë vlerësuese.

Karakteristika kryesore e përmirësimeve të qiramarrësit si objekt vlerësimi është se ato nuk janë një pasuri e pavarur, por paraqiten gjithmonë si pjesë e pronës. Përdorimi i tyre mund të ndodhë vetëm gjatë funksionimit të vetë pronës në tërësi, dhe në përputhje me rrethanat, përmirësimet nuk mund të gjenerojnë të ardhura të izoluara nga prona. Gjithashtu, ata mund të marrin pjesë në qarkullimin civil vetëm si pjesë e objektit të cilit i përkasin. Në të njëjtën kohë, kur ndodhin përmirësime, një efekt sinergjie mund të shfaqet kur vlera e tregut e pronës rritet ndjeshëm më e lartë se shuma e kostove për krijimin e këtyre përmirësimeve, domethënë, lind vlera shtesë ("fitim i tepërt", "marzhi") , e cila përdoret nga pronari i pronës, jo nga përmirësimet e krijuesit. Mund të shfaqet edhe efekti i kundërt - një ulje e vlerës së tregut, në të cilën, përsëri, pronari i pronës mbetet humbës, megjithëse qiramarrësi mund të përfitojë personalisht nga krijimi i këtyre përmirësimeve.

Kufizimi i pjesëmarrjes (fizike) të përmirësimeve në qarkullimin civil çon në faktin se palët e vetme në një transaksion me ta mund të jenë pronari i pasurisë së paluajtshme dhe qiramarrësi që ka krijuar përmirësimet. Dhe një transaksion me përmirësime mund të kryhet vetëm një herë - me kompensimin e qiramarrësit për koston e përmirësimeve të bëra. Për më tepër, ky transaksion nuk është një transaksion shitblerjeje, por ndodh si kompensim për kostot e qiramarrësit për krijimin e tyre, pavarësisht nga pasojat që ka sjellë ndodhja e tyre. Në këtë rast, qiramarrësi mund të kërkojë vetëm një kthim të investimit direkt; vlera e shtuar mbetet pronë e pronarit të pronës.

Karakteristikat e mësipërme përcaktojnë gjithashtu qasjet për vlerësimin e kostos së përmirësimeve. Është e qartë se as të ardhurat dhe as qasjet krahasuese nuk mund të zbatohen për vlerësimin e përmirësimeve.

Më saktësisht, qasjet e të ardhurave dhe tregut mund të përdoren për të identifikuar rezultatin e krijimit të përmirësimeve dhe ndikimin e tyre në pronën në tërësi. Në këtë rast, efekti që rezulton mund të përcaktohet vetëm duke krahasuar vlerën e tregut të pasurive të paluajtshme në gjendjen "përfshirë përmirësime" dhe "pa përmirësime".

Ndikimi i përmirësimeve në një pronë mund të vijë në mënyra të ndryshme. Si rezultat i krijimit të përmirësimeve:

Konsumimi fizik i elementeve strukturorë mund të reduktohet dhe, si rezultat, jeta e mbetur ekonomike do të rritet;
Karakteristikat teknike dhe operacionale të një objekti mund të ndryshojnë pa ndryshuar nivelin e tij të cilësisë (klasa);
Klasa e një objekti mund të ndryshojë pa ndryshuar qëllimin e tij funksional;
Qëllimi funksional i pronës mund të ndryshojë, gjë që sjell kalimin e saj në një sektor tjetër të tregut.

Rentabiliteti i objektit, likuiditeti i tij dhe vlera e tregut ndryshojnë në përputhje me rrethanat.

Përcaktimi i kostos së vetë përmirësimeve mund të ndodhë vetëm duke përdorur një qasje kostoje, siç është llogaritja e kostos së krijimit të tyre. Kur përdor këtë qasje, vlerësuesi duhet të marrë parasysh se ajo përfshin kostot e nevojshme shoqërore të burimeve (materiale dhe punë), prandaj, përcaktimi i kostove të krijimit të përmirësimeve nuk duhet të bazohet në kostot aktuale të qiramarrësit, por në bazë të treguesit e llogaritur në bazë të vëllimit të punës së kryer. Për rrjedhojë, veçoritë aktuale të investimit (puna në bazë të vetëpunësimit, kursimet ose mbikonsumimi i materialeve, etj.) nuk duhet të ndikojnë në rezultatin përfundimtar të analizës.

Dokumentet e nevojshme për analizën e përmirësimit

Rindërtimi i projekteve të ndërtimit kapital, si dhe riparimet e tyre të mëdha, nëse zbatimi i tyre ndikon në karakteristikat strukturore dhe të tjera të besueshmërisë dhe sigurisë së objekteve të tilla, rregullohet me Kodin e Urbanistikës, ligje të tjera federale dhe akte të tjera rregullatore ligjore të Federatës Ruse. Federata e miratuar në përputhje me to.

Në përputhje me Kodin e Urbanistikës, rikonstruksioni i projekteve të ndërtimit kapital, si dhe riparimet madhore të tyre, nëse zbatimi i tyre cenon karakteristikat strukturore dhe të tjera të besueshmërisë dhe sigurisë së objekteve të tilla, kryhet në bazë të një leje ndërtimi.

Leja e ndërtimit është një dokument që konfirmon përputhjen e dokumentacionit të projektit me kërkesat e planit urbanistik të një trualli dhe i jep zhvilluesit të drejtën për të kryer ndërtimin, rindërtimin e projekteve të ndërtimit kapital, si dhe riparimet e tyre të mëdha.

Organi ekzekutiv federal, organi ekzekutiv i njësisë përbërëse të Federatës Ruse ose organi i qeverisjes vendore i autorizuar për lëshimin e lejeve të ndërtimit, me kërkesë të zhvilluesit, mund të lëshojë një leje për fazat individuale të ndërtimit dhe rindërtimit.

Lëshimi i një leje ndërtimi nuk kërkohet në rast të ndryshimeve në projektet e ndërtimit kapital dhe (ose) pjesët e tyre, nëse ndryshime të tilla nuk ndikojnë në karakteristikat strukturore dhe të tjera të besueshmërisë dhe sigurisë së tyre, nuk cenojnë të drejtat e palëve të treta dhe të mos kalojnë parametrat maksimalë të lejuar të ndërtimit, rindërtimit të përcaktuara nga rregulloret e urbanistikës

Rindërtimi dhe riparimi i projekteve të ndërtimit kapital mund të kryhet nga individë dhe persona juridikë që përputhen me kërkesat e legjislacionit të Federatës Ruse për personat që kryejnë ndërtim.

Për të nxjerrë konkluzione në lidhje me ligjshmërinë, fizibilitetin dhe koston e përmirësimeve të bëra nga qiramarrësi, vlerësuesi duhet të analizojë si dokumentet ligjore në lidhje me marrëdhëniet midis pronarit të pronës dhe qiramarrësit, ashtu edhe dokumentet që përmbajnë informacion në lidhje me arkitekturën, planifikimin e hapësirës. dhe karakteristikat operative të pronës dhe ndryshimet e tyre si rezultat i përmirësimeve.

Burimet e këtij informacioni mund të jenë:

Dispozitat e organeve shtetërore, rajonale dhe komunale që rregullojnë procedurën e dhënies me qira të pasurive të paluajtshme
Marrëveshjet e qirasë së pasurive të paluajtshme
Dokumentacioni i projektit për krijimin e përmirësimeve
Leja për rindërtim e lëshuar nga organet e autorizuara
Marrëveshjet me kontraktorët, vlerësimet, certifikatat e pranimit për punën e përfunduar
Aktet e komisionit shtetëror për pranimin e punimeve të ndërtimit

Dokumentacioni i projektimit dhe vlerësimit duhet të bihet dakord me pronarin e pronës (person ose organ i autorizuar).

Në mungesë të dokumentacionit të projektimit dhe vlerësimit, është e nevojshme të ngrihet çështja e përfshirjes së një vlerësuesi në punë, me kompensimin e duhur për koston e shërbimeve të tij, dhe nëse klienti refuzon të përfshijë një specialist të palës së tretë, ju mund të refuzoni për të kryer vlerësimin, duke përmendur mungesën e informacionit të nevojshëm.

Parimet për analizimin e efektivitetit të investimit të qiramarrësit

Çdo investim i qiramarrësit në pronën që ai përdor, veçanërisht ato që përfshijnë përdorim afatgjatë, duhet të konsiderohen si një lloj projekti investimi që synon marrjen e përfitimeve të mëvonshme nga përmirësimi i pronës me qira. Gjithashtu për qiradhënësin, shpenzimet e qiramarrësit për përmirësimin e pronës së tij janë një projekt investimi, ku burimi i investimit kryesor është qiramarrësi.

Në këtë drejtim, për të përcaktuar efektivitetin e investimeve të bëra nga qiramarrësi nga pikëpamja e pronarit të objektit të dhënë me qira, është e mundur të zbatohen metodat e analizës së përdorur për projektet e investimit (IP).

Treguesit e efikasitetit komercial të një projekti marrin parasysh pasojat financiare të zbatimit të tij për pjesëmarrësin që zbaton IP-në, me supozimin se ai bën të gjitha kostot e nevojshme për zbatimin e projektit dhe përdor të gjitha rezultatet e tij.

Treguesit e efikasitetit të investimeve karakterizojnë përgjithësisht zgjidhjet e projektimit teknik, teknologjik dhe organizativ nga pikëpamja ekonomike.

Efektiviteti i pjesëmarrjes në projekt përcaktohet për të verifikuar fizibilitetin e investimeve dhe interesin e të gjithë pjesëmarrësve në to.

Vlerësimet e efektivitetit të investimit të qiramarrësit duhet të bazohen në parimet bazë të mëposhtme, të zbatueshme për çdo lloj projekti, pavarësisht nga karakteristikat e tyre teknike, teknologjike, financiare, industriale ose rajonale:

shqyrtimi i investimeve gjatë gjithë ciklit të jetës (periudha e llogaritjes);
modelimi i flukseve monetare, duke përfshirë të gjitha arkëtimet dhe shpenzimet e parave të gatshme që lidhen me zbatimin e investimeve për periudhën e faturimit;
krahasueshmëria e kushteve për krahasimin e projekteve të ndryshme (opsionet e projektit);
parimi i pozitivitetit dhe efektit maksimal. Në mënyrë që një sipërmarrës individual të konsiderohet efektiv nga pikëpamja e investitorit, është e nevojshme që efekti i zbatimit të projektit që e gjeneron të jetë pozitiv;
duke marrë parasysh faktorin kohë;
duke llogaritur vetëm kostot dhe të ardhurat e ardhshme. Gjatë llogaritjes së treguesve të performancës, duhet të merren parasysh vetëm kostot dhe të ardhurat e pritura gjatë zbatimit të projektit, duke përfshirë kostot që lidhen me tërheqjen e aseteve të prodhimit të krijuara më parë, si dhe humbjet e ardhshme të shkaktuara drejtpërdrejt nga zbatimi i projektit (për shembull, nga largimi nga sektori i mëparshëm i tregut të pasurive të paluajtshme për shkak të ndryshimeve të qëllimit funksional të objektit).
krahasimi “me investim” dhe “pa investim”. Një vlerësim i efektivitetit të një sipërmarrësi individual duhet të bëhet duke krahasuar situatat jo "para investimit" dhe "pas investimit", por "pa investim" dhe "me investim";
duke marrë parasysh të gjitha pasojat më të rëndësishme të investimeve. Aty ku ndikimi i tyre në efikasitet mund të matet, ai duhet të vlerësohet. Në raste të tjera, ky ndikim duhet të merret parasysh nga ekspertët;
duke marrë parasysh praninë e pjesëmarrësve të ndryshëm të projektit, divergjencën e interesave të tyre dhe vlerësimet e ndryshme të kostos së kapitalit.

Për të llogaritur efektivitetin e investimeve, përdoren sa vijon:

Metoda për llogaritjen e efektit aktual neto
Metoda e llogaritjes së indeksit të kthimit të investimit
Metoda për llogaritjen e normës së brendshme të kthimit të investimeve
Metoda për përcaktimin e periudhës së kthimit të investimeve
Metoda për llogaritjen e raportit të efikasitetit të investimit

Efektiviteti i investimit të qiramarrësit duhet të përcaktohet nga këndvështrimi i pronarit të pronës (duke i dhënë përparësi interesave të tij në lidhje me objektin e dhënë me qira si një aktiv i aftë për të gjeneruar të ardhura gjatë funksionimit ose si rezultat i shitjes), duke përdorur metodat e specifikuara. Në këtë rast, investimet kuptohen si shuma e kostove të bëra për punë kapitale.

1. Metoda për llogaritjen e vlerës aktuale neto (NPV)

Kjo metodë bazohet në krahasimin e vlerës së investimit fillestar me shumën totale të flukseve monetare neto të skontuara të krijuara prej tyre gjatë periudhës së parashikimit.

Kjo metodë bazohet në ndjekjen e objektivit kryesor të përcaktuar nga pronari i aktivit - rritja e vlerës së objektit, vlerësimi sasior i të cilit është vlera e tij e tregut. Sidoqoftë, vendimmarrja për projektet e investimit më së shpeshti inicohet dhe kryhet jo nga pronari i aktivit, por nga menaxheri i tij (në rastin tonë, qiramarrësit). Prandaj, këtu supozohet se qëllimet e pronarëve dhe qiramarrësit janë kongruente, d.m.th. pasojat negative të një konflikti të mundshëm agjencie nuk merren parasysh.

Për të aplikuar këtë metodë për qëllimet e synuara, merren parasysh tiparet e mëposhtme të llogaritjes së treguesit:

Si shuma e të ardhurave në para të krijuara nga investimet e qiramarrësit, diferenca midis fluksit neto të parasë (përfshirë fitimin, amortizimin dhe zbritjet për restaurimin e elementeve të konsumit) që lindin në kushtet e funksionimit të objektit "pa investim". dhe operacioni “me investim” merret për analizë.
Norma e skontimit merret në shumën e normës së kthimit të llogaritur për pronën në të cilën është bërë investimi.
Periudha e përdorimit të investimeve përcaktohet në bazë të jetëgjatësisë minimale të shërbimit të elementëve strukturorë në të cilët kryhen investimet kapitale.

Në varësi të rezultateve të llogaritjes, rekomandimet për pronarin e pronës ndryshojnë:

Nëse NPV< 0, atëherë, si rezultat i investimit të qiramarrësit, vlera e pronës do të ulet, domethënë investimi nuk i plotëson kërkesat dhe duhet të refuzohet (të mos rimbursohet qiramarrësit);
Nëse NPV= 0, atëherë nëse qiramarrësi shpenzon për përmirësime, vlera e aktivit nuk do të ndryshojë, domethënë, investimi i qiramarrësit nuk mund të refuzohet;
Nëse NPV > 0, atëherë, nëse bëhen investime, vlera e pronës do të rritet, pra, investimet plotësojnë kërkesat e parashtruara dhe sipas këtij kriteri ato duhet të pranohen (kompensohen).

2. Metoda për llogaritjen e indeksit të kthimit nga investimi (PI)

Kjo metodë është, në fakt, pasojë e asaj të mëparshme.

Ndryshe nga NPV Indeksi i rentabilitetit është një tregues relativ: karakterizon nivelin e të ardhurave për njësi të kostos, d.m.th. efikasiteti i investimit - sa më e lartë të jetë vlera e këtij treguesi, aq më i lartë është kthimi për secilën rubla të investuar në një projekt të caktuar.

Indeksi i përfitimit në rastin tonë përcaktohet nga raporti i vlerës së akumuluar të të ardhurave të skontuara nga funksionimi i objektit "duke marrë parasysh investimet" me shumën e kostove për zbatimin e përmirësimeve.

Natyrisht, nëse:

PI> 1, atëherë përmirësimet duhet të pranohen,
PI < 1, то улучшения следует отвергнуть,
PI= 1, atëherë përmirësimet nuk sjellin as fitim as humbje.

3. Metoda për llogaritjen e normës së brendshme të kthimit të një investimi (IRR)

Norma e brendshme e kthimit i referohet vlerës së faktorit të zbritjes r, në të cilën NPV e barabartë me zero:

IRR = r, në të cilën NPV = f(r) = 0.

Për llogaritjen IRR për investimet e qiramarrësit, në rastin tonë, ne përdorim tregues të fluksit neto të parasë, periudhës së llogaritjes k dhe investimet UNË C, llogaritur duke përdorur metodat e mëparshme. Për treguesin “çmimi i kapitalit”. SS norma e kthimit për pronën pranohet.

Me tregues SS krahasohet kriteri IRR, dhe lidhja mes tyre është si më poshtë.

Nëse:
IRR > СС, atëherë përmirësimet duhet të pranohen;
IRR< СС, atëherë përmirësimet duhet të refuzohen;
IRR = SS, atëherë përmirësimet nuk ndryshojnë treguesit ekonomikë të objektit.

4. Metoda për përcaktimin e periudhës së kthimit të investimeve (PP)

Periudha e shlyerjes për investimin e qiramarrësit përcaktohet si nga llogaritja e drejtpërdrejtë ashtu edhe duke marrë parasysh aspektin kohor, duke përdorur vlera tashmë të njohura P, PV, IC. Nëse të dy treguesit janë më pak se periudha e parashikuar e përdorimit të investimit, atëherë sipas këtij kriteri investimi mund të rekomandohet për pranim.

5. Metoda e llogaritjes së raportit të performancës së investimit (ARR)

Për qëllimet tona, është e nevojshme të modifikojmë formulën bazë të treguesit:

Në vend të treguesit mesatar të fitimit vjetor ( PN) merret shuma e të ardhurave vjetore neto shtesë të marra si rezultat i investimeve;
Si vlera e mbetur e aktivit ( RV) vlera e mbetur e përmirësimeve të qiramarrësit merret në fund të periudhës së parashikimit, e cila përcaktohet në bazë të jetëgjatësisë minimale të shërbimit të elementëve strukturorë në të cilët kryhen investimet kapitale.

Si raport i kthimit të kapitalit të avancuar, një tregues i ngjashëm përdoret për një pronë të marrë me qira pa marrë parasysh investimet në përmirësime.

Nëse treguesi ARRështë më e lartë se përfitimi i objektit me qira pa investim, atëherë efektiviteti i investimit tejkalon përfitimin e objektit të vlerësuar, gjë që lejon të flitet pozitivisht për to.

Nëse vërehet situata e kundërt, atëherë përmirësimet e qiramarrësit ndikojnë negativisht në rentabilitetin e pronës dhe nuk duhen pranuar.

Vetëm duke marrë parasysh në tërësi të gjithë treguesit që karakterizojnë efektivitetin e përmirësimeve të bëra, pronari mund të këshillohet të marrë një ose një tjetër vendim në lidhje me realizueshmërinë dhe dobinë e përmirësimeve të planifikuara (ose të përfunduara) të qiramarrësit.

Përcaktimi i kostos së përmirësimeve

Gjatë funksionimit të ambienteve të dhëna me qira, qiramarrësi konsumon përmirësime afatshkurtra në pronën e dhënë me qira, kostot e të cilave amortizohen gjatë jetës së shërbimit ose afati i qirasë në bazë më të ulët. Në të njëjtën kohë, ndodh konsumimi i elementeve strukturorë jetëgjatë, gjë që përfshin shlyerjen e kostos së tyre në kurriz të qiramarrësit (në shumën e tarifave të amortizimit). Kështu, nëse qiramarrësi ka bërë investime kapitale në pronën e dhënë me qira me shpenzimet e tij, atëherë ai mund të kërkojë rimbursimin e shpenzimeve të tij vetëm në masën që do të përfitojë pronari i pronës pas përfundimit të afatit të qirasë (ose përfundimit të kontrata e qirasë për arsye të tjera). Prandaj, për të zgjidhur çështjen e rimbursimit të kostove të qiramarrësit, është e nevojshme të përcaktohet jo kostoja e plotë e përmirësimeve të bëra prej tij, por vlera e tyre e mbetur në datën e vlerësimit ose në momentin e kthimit tek pronari. të objektit të dhënë me qira.

Vlera e mbetur përcaktohet duke marrë parasysh konsumimin e akumuluar të elementeve strukturorë për krijimin (restaurimin) e të cilave janë investuar, llogaritur duke përdorur metodën e jetëgjatësisë.

Jeta standarde e shërbimit të elementeve strukturorë përcaktohet në bazë të "Rregullores për organizimin dhe zbatimin e rindërtimit, riparimit dhe mirëmbajtjes së ndërtesave, shërbimeve publike dhe objekteve social-kulturore" VSN 58-88(r).

Kostoja e përmirësimeve përcaktohet bazuar në koston e vlerësuar të punës së riparimit dhe ndërtimit të dhënë në datën e vlerësimit.

Për të përcaktuar koston e vlerësuar, përdoret dokumentacioni i vlerësimit, vëllimi i punës së kryer përcaktohet në bazë të certifikatave të pranimit të punës.

Nga praktika rezulton se qiramarrësi jep vlerësime lokale, të cilat përfshijnë si punë kapitale, ashtu edhe riparime rutinë dhe kozmetike. Prandaj, vlerësuesi duhet të analizojë vlerësimet në përputhje me faturat e sasive (fletat e defekteve) në mënyrë që të identifikojë kostot e krijimit të përmirësimeve që janë të natyrës kapitale dhe të pandashme.

Ndonjëherë është e nevojshme të rigrupohen kostot për të përcaktuar vlerën e tyre sipas llojit të punës dhe natyrës së investimit.

Ndërtimi ekzaminimi i banesës

Ekspertiza ndërtimore për këtë qëllim përcaktimi i pranisë së përmirësimeve të pandashme në apartament

Ekzaminimi i ndërtimit të banesës

Inspektimi i strukturave të ndërtesave të ndërtesave dhe strukturave kryhet, si rregull, në tre faza të ndërlidhura:

përgatitja për provim;
ekzaminimi paraprak (vizual);
ekzaminim i detajuar (instrumental).

Në përputhje me kërkesat e PS 13-102-2003, pika 6.1, përgatitja për sondazhe përfshin njohjen me objektin e inspektimit, projektimin dhe dokumentacionin e ndërtuar për strukturën dhe ndërtimin e strukturës, dokumentacionin për funksionimin dhe riparimet dhe rindërtimin që u zhvilluan dhe rezultatet e anketave të mëparshme. Eksperti ka kryer këqyrjen e jashtme të objektit, me regjistrim selektiv në aparat fotografik dixhital, i cili përputhet me kërkesat e PS 13-102-2003 pika 7.2. Baza e ekzaminimit paraprak është këqyrja e objektit apo strukturës dhe individuale. struktura që përdorin instrumente dhe instrumente matëse (dylbi, kamera, matës shiritash, kaliparë, sonda, etj.).

Puna matëse është kryer në përputhje me kërkesat e PS 13-102-2003 klauzola 8.2.1 Qëllimi i punës matëse është të qartësojë parametrat aktualë gjeometrikë të strukturave të ndërtimit dhe elementeve të tyre, për të përcaktuar përputhjen e tyre me projektin ose devijimi prej tij. Matjet instrumentale sqarojnë hapësirat e strukturave, vendndodhjen dhe hapin e tyre në plan, dimensionet e prerjes tërthore, lartësinë e dhomave, shenjat e nyjeve karakteristike, distancat midis nyjeve, etj. Bazuar në rezultatet e matjes, hartohen planet me vendndodhjen aktuale të strukturave, seksionet e ndërtesave, vizatimet e seksioneve të punës të strukturave mbajtëse dhe ndërfaqet midis strukturave dhe elementeve të tyre.

Gjatë ekzaminimit të ndërtimit të banesës u konstatua:

Nga këqyrja e ambienteve të banimit të banesës nuk u konstatuan përmirësime.
Një inspektim i kuzhinës nuk zbuloi ndonjë përmirësim.
Një inspektim i banjës dhe korridorit nuk zbuloi ndonjë përmirësim.

Koment nga një ekspert ndërtimi për një inspektim apartamentesh Sipas nenit 623 të Kodit Civil të Federatës Ruse, "përmirësimet që mund të ndahen nga një send pa e dëmtuar atë njihen si të ndashme. Rrjedhimisht, përmirësimet e pandashme, kur ndahen nga sendi, e përkeqësojnë gjendjen e tij, si pasojë fiton defekte.” Kështu, gjatë kontrollit në banesë nuk u konstatuan përmirësime të pandashme.

Konkluzioni për ekzaminimin e ndërtimit të banesës

Sipas rezultateve të ekzaminimit, në përputhje me Kodin Civil të Federatës Ruse, gjatë ekzaminimit diagnostik nuk u identifikuan përmirësime të pandashme në apartament.

Përmirësime të pandashme në apartament - Ekspertiza ndërtimore për të përcaktuar praninë e përmirësimeve të pandashme në apartament

GJYKATA FEDERALE E ARBITRAZHIT TË QARKUT VOLGËS

(nxjerrja)

Pjesa operative e rezolutës u shpall më 14 shkurt 2011.
Teksti i plotë i rezolutës është bërë më 16 shkurt 2011.
Gjykata Federale e Arbitrazhit të Rrethit të Vollgës,
Pasi shqyrtoi në gjykatë të hapur ankesën e kasacionit të shoqërisë me përgjegjësi të kufizuar "Shtëpia Tregtare "MIR", Astrakhan,
mbi vendimin e Gjykatës së Arbitrazhit të Rajonit Astrakhan datë 01.07.2010, vendimin e Gjykatës së Dymbëdhjetë të Apelit të Arbitrazhit, datë 28.10.2010
në çështjen nr.A06-1326/2010

sipas deklaratës së kërkesës së shoqërisë me përgjegjësi të kufizuar "Trading House "MIR", Astrakhan, në Institucionin Federal Shtetëror Arsimor të Arsimit të Mesëm Profesional "Kamyzyak Agricultural College", Astrakhan, Federata Ruse e përfaqësuar nga Agjencia Federale për Arsimin e Federata Ruse, Moskë, me përfshirjen në çështje si palë e tretë e Administratës Territoriale të Agjencisë Federale për Menaxhimin e Pronës Shtetërore në Rajonin Astrakhan, Astrakhan, për rikuperimin e 17,091,917 rubla 87 kopecks,

instaluar:

Shoqëria me përgjegjësi të kufizuar "Shtëpia Tregtare "Mir" (në tekstin e mëtejmë - paditësi, LLC "TD "Mir") paraqiti një kërkesë në Gjykatën e Arbitrazhit të Rajonit Astrakhan kundër Institucionit Arsimor Shtetëror Federal të Arsimit të Mesëm Profesional "Kolegji Bujqësor Kamyzyak" (në tekstin e mëtejmë - kolegji), Agjencisë Federale për Arsimin e Federatës Ruse (në tekstin e mëtejmë referuar si agjenci) për të rikuperuar koston e përmirësimeve të pronës së dhënë me qira të bëra nga paditësi në shumën 17,091,917 RUB. 87 kopekë
Me vendim të Gjykatës së Arbitrazhit të Rajonit Astrakhan të datës 1 korrik 2010, kërkesat e paraqitura nga TD Mir LLC u refuzuan.
Një detyrë shtetërore në shumën prej 108,459 rubla 59 kopekë u mblodh nga OOO TD Mir për buxhetin federal të Federatës Ruse.
Me vendim të Gjykatës së Dymbëdhjetë të Apelit të Arbitrazhit, datë 28.10.2010, ky vendim ka mbetur i pandryshuar.
Në ankimin e kasacionit, paditësi kërkon shfuqizimin e akteve gjyqësore të miratuara për shkak të zbatimit të gabuar të rregullave të së drejtës materiale dhe procedurale nga gjykata, mospërputhjes së konkluzioneve të gjykatës me rrethanat e çështjes dhe provat e disponueshme, si dhe miraton një akt të ri gjyqësor për çështjen, duke plotësuar kërkesën në tërësi.
Përfaqësuesi i paditësit ka mbështetur argumentet e paraqitura në ankimin e kasacionit.
Personat e tjerë pjesëmarrës në çështje nuk u paraqitën në seancën gjyqësore, të cilët u njoftuan në mënyrë të rregullt për kohën dhe vendin e shqyrtimit të ankimit të kasacionit.
Në përputhje me Pjesën 3 të nenit 284 të Kodit të Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse, ankimi i kasacionit konsiderohet në mungesë të personave që nuk u paraqitën.
Në seancën gjyqësore të datës 09.02.2011 është shpallur pushim deri në orën 11. 15 minuta. 14.02.2011 në mënyrën e përcaktuar me nenin 163 të Kodit Procedural të Arbitrazhit të Federatës Ruse, pas së cilës gjykimi vazhdoi në të njëjtën përbërje të gjykatës.
Duke kontrolluar, në përputhje me nenin 286 të Kodit Procedural të Arbitrazhit të Federatës Ruse, ligjshmërinë e akteve gjyqësore të apeluara, duke studiuar materialet e çështjes dhe argumentet e ankimit të kasacionit, duke dëgjuar përfaqësuesin e paditësit, gjykatën e kasacionit nuk gjen arsye për anulimin e tyre për shkak të sa vijon.
Siç rezulton nga materialet e çështjes dhe të përcaktuara nga gjykata, më 30 dhjetor 2004, u lidh një marrëveshje midis kolegjit (qiradhënësit) dhe shoqërisë me përgjegjësi të kufizuar "World of Telephones" (qiramarrësi) për dhënien me qira të ambienteve jo-banesore. të cilat janë pronë federale, sipas së cilës kolegji dorëzoi dhe qiramarrësi pranoi pronë federale me qira - ndërtesë jo-banesore me një sipërfaqe totale prej 1776 sq. m, me vendndodhje në adresën: Kamyzyak, rr. Lyubicha, 17 për përdorim si dyqan.
Periudha e qirasë përcaktohet me marrëveshje nga 12/01/2004 deri më 01/09/2029.
Klauzola 1.6 e marrëveshjes parashikon që përmirësimet e pandashme të pronës së dhënë me qira bëhen nga qiramarrësi vetëm me pëlqimin e kolegjit. Kostoja e përmirësimeve të bëra nga qiramarrësi, përfshirë ato të pandashme, i nënshtrohet kompensimit.
Sipas pikës 2.2.5 të marrëveshjes, mirëmbajtja, mirëmbajtja, siguria, riparimet aktuale dhe të mëdha të ndërtesave (lokaleve) kryhen me shpenzimet e qiramarrësit.
Klauzola 3.1 e marrëveshjes së datës 30 dhjetor 2004 dhe shtojca nr. 2 e kësaj marrëveshjeje, me nënshkrimin e kësaj marrëveshjeje, pagesa e qirasë për përdorimin e pronës federale përcaktohet në shumën 15,750 USD. në vit. Shuma mujore e qirasë është 1312,5 USD, tatimi mbi vlerën e shtuar - 236,25 USD.
Në përputhje me pikën 3.2 të marrëveshjes së datës 30 dhjetor 2004, pagesat mujore për përdorimin e pasurive të paluajtshme federale paguhen në rubla jo më vonë se dita e 10-të e muajit raportues në një shumë të barabartë me qiranë mujore plus tatimin mbi vlerën e shtuar. Shuma që duhet paguar në rubla përcaktohet në normën e njësisë monetare konvencionale që korrespondon me kursin e dollarit amerikan të vendosur nga Banka e Rusisë në ditën e fundit të muajit që paraprin muajin që duhet paguar.
Kalimi i pasurisë nga qiradhënësi te qiramarrësi zyrtarizohet me një akt dypalësh të datës 1 dhjetor 2004, të nënshkruar nga palët.
Me marrëveshjen e datës 03.05.2006, palët ndryshuan marrëveshjen e qirasë të datës 30.12.2004 në lidhje me ndryshimin e emrit të qiramarrësit në TD Mir LLC.
Marrëveshja e qirasë u regjistrua në 21 shtator 2005 në Zyrën e Shërbimit Federal të Regjistrimit për Rajonin Astrakhan.
Paditësi me miratimin e të paditurit ka kryer riparime të mëdha të objektit në përputhje me projektin e punës për rikonstruksionin e godinës së mensës.
Sipas raportit teknik të datës 29 dhjetor 2009 N ON-43/09/133, ekzekutuar nga SH.PK "Qendra Povolzhsky për Ekspertizën e Pavarur të Pronës "Çmimi" sipas udhëzimeve të paditësit, kostoja e parashikuar e punimeve të ndërtimit dhe instalimit të kryera për rindërtimi i ndërtesës në adresën: Rajoni Astrakhan, Kamyzyak, Rruga Lyubich, nr.17 në datën e sondazhit është 17,534,452 rubla.
I pandehuri ka llogaritur kundër qirasë për vitin 2005 punën e kryer nga paditësi për riparimin e çatisë së ndërtesës, furnizimin me ujë të ndërtesës dhe lustrimin e ndërtesës për një shumë totale prej 442,115 rubla. 13 kopekë
I pandehuri nuk ka kompensuar shpenzimet e mbetura të riparimeve të mëdha të pronës.
Në përgjigje të letrës së paditësit të datës 14 prill 2009 për kompensimin e shpenzimeve, i padituri raportoi një refuzim për të rimbursuar shpenzimet e paditësit për riparime të mëdha për shkak të faktit se qiramarrësi nuk kishte marrë leje për të kryer punën, e cila shërbente si bazë që TD Mir LLC t'i drejtohet gjykatës me këtë deklaratë padie.
Sipas nenit 611 të Kodit Civil të Federatës Ruse, qiradhënësi është i detyruar t'i sigurojë qiramarrësit pronën në një gjendje në përputhje me kushtet e marrëveshjes së qirasë dhe qëllimin e pronës.
Në përputhje me paragrafin 1 të nenit 612 të Kodit Civil të Federatës Ruse, qiradhënësi është përgjegjës për mangësitë në pronën e dhënë me qira që pengojnë plotësisht ose pjesërisht përdorimin e tij, edhe nëse në kohën e lidhjes së kontratës së qirasë ai nuk ishte në dijeni të këto mangësi. Nëse zbulohen të meta të tilla, qiramarrësi ka të drejtë, sipas zgjedhjes së tij, të kërkojë nga qiradhënësi ose eliminimin e të metave të pronës pa pagesë, ose uljen proporcionale të qirasë, ose rimbursimin e shpenzimeve të tij për eliminimin e defektet e pasurisë.
Gjykata e shkallës së parë arriti në përfundimin se ishte e pamundur të vërtetohej gjendja e pronës që do të jepej me qira dhe fakti se ishte e pamundur të përdorej për qëllimin e saj të synuar pa riparime të mëdha.
Nga marrëveshja e qirasë e datës 30 dhjetor 2004 dhe nga çertifikata e pranimit që shoqëron nuk është e qartë se palët, kur kanë nënshkruar këto dokumente, kanë treguar gjendjen e pronës që jepet me qira.
Në përputhje me paragrafin 1 të nenit 616 të Kodit Civil të Federatës Ruse, qiradhënësi është i detyruar të kryejë me shpenzimet e tij riparime të mëdha të pronës së dhënë me qira, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj, akte të tjera ligjore ose marrëveshje qiraje.
Në bazë të nenit 623 të Kodit Civil të Federatës Ruse, përmirësimet e ndara në pronën e dhënë me qira të bëra nga qiramarrësi janë pronë e tij, përveç nëse parashikohet ndryshe nga marrëveshja e qirasë.
Në rast se qiramarrësi ka bërë, me shpenzimet e tij dhe me pëlqimin e qiradhënësit, përmirësime në pronën e dhënë me qira që nuk mund të ndahet pa dëmtuar pronën, qiramarrësi ka të drejtë që, pas zgjidhjes së kontratës, të rimbursojë koston e këtyre përmirësimeve, përveç nëse parashikohet ndryshe nga marrëveshja e qirasë.
Kushtet e marrëveshjes së qirasë të datës 30 dhjetor 2004 përcaktojnë se përmirësime të pandashme në pronën e dhënë me qira bëhen nga qiramarrësi vetëm me pëlqimin e kolegjit. Kostoja e përmirësimeve të bëra nga qiramarrësi, përfshirë ato të pandashme, i nënshtrohet kompensimit (klauzola 1.6).
Bazuar në sa më sipër, gjykata e shkallës së parë doli në përfundimin e saktë se qiramarrësi në rastin konkret ka të drejtë, pas përfundimit të kontratës së qirasë, të kërkojë nga qiradhënësi kompensim për koston e përmirësimeve të pandashme të pronës së dhënë me qira. nga qiramarrësi me pëlqimin e qiradhënësit.
Në përputhje me vendimin e Gjykatës së Arbitrazhit të Rajonit Astrakhan të datës 29 maj 2008 në çështjen nr. Mir" u ndërpre dhe borxhi i qirasë u arkëtua nga qiramarrësi në favor të qiradhënësit. pagesa në shumën prej 129.251 rubla 72 kopekë.
Baza për zgjidhjen e kontratës së qirasë ishte se qiramarrësi nuk i përmbushte detyrimet e tij për të kryer pagesat e plota dhe në kohë të qirasë.
Bazuar në vendimin e Gjykatës së Arbitrazhit të Rajonit Astrakhan të datës 26 maj 2009 në çështjen nr. sipërfaqe prej 1776 m2 (kantina "Yunost"), e vendosur në adresën: Kamyzyak, Lyubich St., 17.
Gjatë procedurës përmbarimore, në bazë të aktit të përmbarimit të datës 13 tetor 2009, objekti i specifikuar i është transferuar TD Mir LLC në kolegj.
Në bazë të faktit të pranimit dhe kalimit është hartuar një certifikatë pranimi transferimi e datës 13.10.2009.
Më 23 tetor 2009, komisioni i inventarizimit të kolegjit përpiloi një raport të inventarit të pronës kontestuese të transferuar gjatë procedurave përmbarimore, sipas të cilit gjatë inventarizimit u konstatua:
- dekorimi i brendshëm i ambienteve është çmontuar ose shkatërruar plotësisht;
- instalimet elektrike të brendshme janë çmontuar ose dëmtuar;
- Telat e brendshëm të furnizimit me ujë gjithashtu janë çmontuar ose dëmtuar;
- sistemi i brendshëm i ngrohjes është plotësisht i dëmtuar;
- Zona përreth është e mbushur me mbeturina, rrethojat dekorative janë çmontuar plotësisht, dekorimi dekorativ i verandës është pjesërisht i shkatërruar, pjesërisht i dëmtuar.
Siç theksoi saktë gjykata e shkallës së parë, çështja e kompensimit për përmirësime të pandashme mund të zgjidhet vetëm me paraqitjen e dokumenteve që konfirmojnë përfundimin aktual të punës dhe kostot e zbatimit të tyre.
Si dëshmi e kostos së përmirësimeve të ndara të bëra nga paditësi, paditësi i paraqiti gjykatës një raport teknik të datës 29 dhjetor 2009 N OH-43/09/133 bazuar në rezultatet e një inspektimi të objektit të vendosur në adresën : Rajoni Astrakhan, rr. Kamyzyak. Lyubich, 17 vjeç, i përpiluar nga shoqëria me përgjegjësi të kufizuar "Povolzhsky Qendra për Ekspertizën e Pavarur të Pronës" OTAIS ".
Sipas konkluzioneve të përcaktuara në këtë përfundim, kostoja e parashikuar e punimeve të ndërtimit dhe instalimit të kryera për rindërtimin e ndërtesës në adresën: Rajoni Astrakhan, Kamyzyak, rr. Lyubicha, 17 që nga 24 dhjetor 2009 është 17,534,452 rubla.
Nga konkluzioni rezulton se si rezultat i një kontrolli vizual u konstatua se objekti në fjalë ishte rikonstruktuar në vitin 2005, gjë që bëri të mundur përdorimin e objektit si kompleks tregtare dhe argëtuese. Pas rindërtimit, klubi i natës dhe magazinat Mirny u vendosën në bodrumin e ndërtesës, një dyqan ushqimor ishte vendosur në katin e parë dhe një dyqan pajisjesh shtëpiake ishte vendosur në katin e dytë.
Në raport thuhet se qiramarrësi është larguar nga ndërtesa në vitin 2007. Që nga data e studimit, ndërtesat ekzistuese u plaçkitën, elementët e përfundimit, pajisjet sanitare dhe instalimet elektrike u çmontuan.
Nga përfundimi rezulton gjithashtu se grupi i punimeve dhe fushëveprimi i punës u përcaktuan në bazë të projektit të punës "Rindërtimi i ndërtesës së mensës në Rrugën Lyubich, 17 në Kamyzyak, Rajoni Astrakhan" LLC PI "Astrakhanpromstroyproekt", duke marrë parasysh rregullimet e llogarisë dhe shtesat e identifikuara gjatë inspektimit të objektit në shkallë të plotë. Kostoja e punës është llogaritur në bazë të nivelit të çmimit në datën e inspektimit (24 dhjetor 2009).
Nga përfundimi nuk rezulton se për të kryer anketën dhe për të nxjerrë një përfundim, TD Mir LLC paraqiti dokumente që konfirmojnë përfundimin aktual të punës së specifikuar në projektimin e detajuar dhe kostot e punës.
Kështu, në përfundim, nuk ka referenca për aktet e pranimit të punës së përfunduar, kontratat për punë ndërtimore, dokumentet për blerjen e materialeve të ndërtimit, dokumentet e pagesës dhe dokumente të tjera.
Raporti teknik i SH.PK "Qendra Povolzhsky për Ekspertizën e Pavarur të Pronës "Çmimi" përmban një përfundim vetëm mbi koston e vlerësuar të punimeve të ndërtimit dhe instalimit, dhe që nga data e sondazhit.
Kostoja e punës aktuale të kryer nuk tregohet në raportin e dorëzuar.
Në bazë të nenit 65 të Kodit të Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse, paditësi duhet të provojë faktin e punës që ka kryer, si rezultat i së cilës janë krijuar përmirësime të pandashme dhe koston e këtyre përmirësimeve.
Paditësi i paraqiti gjykatës së apelit një certifikatë të kostos së punës së kryer dhe shpenzimeve në formën KS-3 të datës 31 gusht 2005, sipas së cilës kostoja e punës së kryer dhe shpenzimet arritën në vetëm 9,345,850 rubla. 79 kopekë, si dhe një certifikatë pranimi të punës së kryer për gusht 2005 në formularin KS-2 në shumën prej 9,345,850 rubla. 79 kopekë
Në të njëjtën kohë, certifikata në formën KS-3 nuk tregon objektin në të cilin është kryer puna, në rreshtin "ndërtim" tregohet - Druzhikin, dhe gjithashtu nuk ka asnjë emër të të dy llojeve të punës dhe emri i kostove.
Nisur nga sa më sipër, këto dokumente nuk u pranuan nga gjykata si provë e duhur për faktin se po punohej për përmirësimin e pronës së dhënë me qira dhe koston e këtyre përmirësimeve.
Paditësi nuk ka paraqitur prova të tjera në gjykatë, përkatësisht dokumente për blerjen e materialeve të ndërtimit, dokumente pagese dhe dokumente të tjera që vërtetojnë kostot e kompanisë për kryerjen e punës.
Sipas shpjegimeve të palëve, punë për furnizimin me ujë, riparimin e çatisë së ndërtesës, si dhe lustrim në shumën 442,115 rubla. 13 kopekë nga qiradhënësi për pagesën e qirasë.
Kostoja e këtyre punimeve nuk është përfshirë në shumën e kërkesës.
Sipas nenit 615 të Kodit Civil të Federatës Ruse, qiramarrësi është i detyruar të përdorë pronën e dhënë me qira në përputhje me kushtet e marrëveshjes së qirasë, dhe nëse këto kushte nuk janë të specifikuara në marrëveshje, në përputhje me qëllimin e kontratës. prone.
Në pikën 2.2.1 thuhet gjithashtu se qiramarrësi është i detyruar të përdorë lokalet ekskluzivisht për qëllimin e synuar, domethënë si dyqan.
Në bazë të nenit 309 të Kodit Civil të Federatës Ruse, detyrimet duhet të përmbushen siç duhet në përputhje me kushtet e detyrimit dhe kërkesat e ligjit.
Nga konkluzioni teknik rezulton se prona e dhënë me qira është përdorur nga qiramarrësi jo vetëm për një dyqan, por edhe për një klub nate dhe magazina dhe, për rrjedhojë, është kryer punë për përmirësimin e pronës së dhënë me qira për të shfrytëzuar objektin jo vetëm. për një dyqan, por edhe për një klub nate dhe magazina, gjë që bie ndesh me dispozitat e Kodit Civil të Federatës Ruse dhe kushtet e kontratës.
Për më tepër, gjykata e shkallës së parë konstatoi se puna e instalimit të alarmeve të sigurisë dhe zjarrit, instalimi i shtyllave dhe prodhimi i seksioneve metalike për një gardh, prodhimi i pajisjeve për një kënd lojrash nuk kanë të bëjnë me punën për përmirësimin e pronës së dhënë me qira.
Instalimi i një gardhi dhe ndërtimi i një këndi lojërash për fëmijë kanë të bëjnë me peizazhin e territorit dhe nuk janë kërkesa të detyrueshme për përdorimin e ndërtesës si dyqan.
Paditësit i është dhënë me qira një objekt për përdorim si dyqan dhe jo një truall ngjitur me këtë pallat, ku ishte vendosur gardh dhe ishte organizuar këndi i lojërave për fëmijë.
Marrëveshja e qirasë parashikon kompensim për përmirësime të pandashme të pronës së dhënë me qira dhe jo për elemente të rregullimit të peizazhit.
Për më tepër, siç theksoi saktë gjykata e shkallës së parë, nga dokumentet e paraqitura është e pamundur të përcaktohet nëse elementët e përmirësimit kanë të bëjnë me përmirësime të ndashme apo të pandashme.
Në bazë të paragrafit 1 të nenit 622 të Kodit Civil të Federatës Ruse, pas përfundimit të marrëveshjes së qirasë, qiramarrësi është i detyruar t'ia kthejë pronën qiradhënësit në gjendjen në të cilën e ka marrë atë, duke marrë parasysh konsumimin normal dhe gris ose në gjendjen e përcaktuar me marrëveshje.
Megjithatë, siç rezulton nga materialet e çështjes, prona i është kthyer qiradhënësit në gjendje jo të kënaqshme.
Meqenëse anketa vërtetoi se ndërtesa ishte grabitur, elementët e përfundimit, pajisjet sanitare dhe instalimet elektrike ishin çmontuar, gjykata e shkallës së parë arriti në përfundimin e arsyeshëm se kostoja e punës së kryer në të vërtetë deri në datën e studimit nuk mund të përcaktohej.
Këto përfundime u njohën nga gjykata e apelit si të ligjshme.
Aktet gjyqësore të miratuara bazohen në rregullat e ligjit dhe materialet e çështjes. Kolegji gjyqësor nuk sheh asnjë bazë për anulimin e tyre të përcaktuar nga neni 288 i Kodit Procedural të Arbitrazhit të Federatës Ruse.
Në përputhje me dispozitat e nenit 110 të Kodit të Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse, pagesa e tarifës shtetërore për një ankesë kasacioni bie mbi paditësin.
Bazuar në sa më sipër dhe udhëzuar nga paragrafi 1 i pjesës 1 të nenit 287, nenet 286, 289 të Kodit të Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse, Gjykata Federale e Arbitrazhit të Rrethit të Vollgës

vendosi:

Vendimi i Gjykatës së Arbitrazhit të Rajonit Astrakhan i datës 1 korrik 2010, vendimi i Gjykatës së Dymbëdhjetë të Apelit të Arbitrazhit i datës 28 tetor 2010 në çështjen nr. A06-1326/2010 është lënë i pandryshuar, ankimi i kasacionit nuk është plotësuar.
Vendimi hyn në fuqi nga dita e miratimit.

Seksionet