Përbërja e shpenzimeve operative për funksionimin e pasurive të paluajtshme. Shpenzimet aktuale operative për funksionimin e ndërtesës, tatimi mbi të ardhurat dhe tatimi në pronë Shpenzimet operative për mirëmbajtjen bazuar në koston e ndërtesës

Autori (Evgeniy Yakushin, Drejtor i Përgjithshëm i Kompanisë së Menaxhimit "Sistema"), duke marrë pjesë në zhvillimin e planeve të biznesit për zbatimin e projekteve të pasurive të paluajtshme komerciale dhe lëshimin e rekomandimeve për zgjedhjen e infrastrukturës inxhinierike dhe materialeve përfundimtare, si dhe rekomandime për duke parashikuar kostot që lidhen me funksionimin e tyre, në praktikë vlerësohet efektiviteti i standardeve të miratuara dhe korrektësia e treguesve të zgjedhur të kostos. Analiza e rezultateve zbuloi disa modele dhe tendenca, mbi bazën e të cilave u zhvilluan metoda për llogaritjen e kostove aktuale dhe parashikimin e kostove të ardhshme operative (autori përdori metodologjinë dhe terminologjinë e përgjithshme të vlerësuesve profesionistë). 1. Metoda e të ardhurave. Kostoja e funksionimit duke marrë parasysh përfitimin e objektit. Metoda e të ardhurave: kostoja e funksionimit rregullohet nga treguesit e përfitimit.

Metoda e të ardhurave për llogaritjen dhe parashikimin e kostove operative bazohet në përdorimin e treguesve të përmbledhur të raportit të kostove operative, përfitimit të planifikuar (të pritshëm) dhe të ardhurave bruto të pasurive të paluajtshme komerciale të klasave të ndryshme. Kjo do të thotë, shuma e kostove operative përcaktohet në mënyrë rigoroze në varësi të përfitimit të përcaktuar në planin e biznesit - për të fituar X, duhet të shpenzoni Y.

Pjesa e kostove operative për mbajtjen e një pasurie të paluajtshme nga të ardhurat bruto

1. Kostot e operimit të një pasurie të paluajtshme arrijnë në 10 - 16% të të ardhurave bruto, dhe me operim me pasuri të paluajtshme nënkuptojmë praninë e të shtatë përbërësve të saj. Këtu shikojmë monitorimin e gjendjes, mirëmbajtjen, mirëmbajtjen parandaluese, aktivitetet rregullatore, kanalizimet (pastrimi), konsulencën teknike, burimet, planifikimin dhe buxhetimin, dhe pagat e punonjësve. Për më tepër, shpërndarja e raporteve në varësi të klasës së qendrave të biznesit është si më poshtë: qendrat e biznesit të klasës “A” 10 - 12%; Klasa BC "B" 12 - 14%; BC klasa "C" 14 - 16%.

2. Kostot e menaxhimit arrijnë në 5 - 10% të të ardhurave bruto.

Rekomandohet të kuptoni grupin e mëposhtëm të aktiviteteve si menaxhimi i pasurive të paluajtshme komerciale:

Ndërmjetësimi aktual (kërkimi dhe tërheqja e qiramarrësve në një pronë funksionale);

Menaxhimi (ndërveprimi me qiramarrësit, zgjidhja e çështjeve aktuale);

Përfaqësimi i interesave të pronarit të pronës;

Mbështetja ligjore (nënshkrimi, zgjatja, përfundimi i kontratave dhe regjistrimi i mëpasshëm i tyre në agjencitë qeveritare);

Mbështetja e kontabilitetit (faturimi; mbledhja e pagesave të qirasë, mbledhja e borxheve; transferimi i fondeve te pronari);

Përgatitja e pasqyrave financiare.

3. Shpenzimet për shërbimet komunale (ujë, ngrohje, gaz, energji elektrike) arrijnë në 6 - 8% të të ardhurave bruto. 4. Kostot e sigurisë 4 - 7% e të ardhurave bruto (pagat e punonjësve të shërbimit të sigurisë, blerja e veshjeve të punës, instalimi dhe funksionimi i kamerave CCTV, mirëmbajtja e alarmeve të sigurisë dhe zjarrit).

Le të marrim për shembull një qendër biznesi të klasës "B" që ndodhet në rrethin Vyborg të Shën Petersburgut.

Sipërfaqja totale - 5411 sq.m.

Sipërfaqja me qira - 4058 m2.

Shkalla e okupimit - 100%.

Norma e qirasë - 30 USD sq. m/muaj.

Të ardhurat mujore bruto - 22,5 USD sq. m/muaj.

Kostoja e operimit përcaktohet nga metoda e të ardhurave të llogaritjes së kostos së operimit (12 - 14% e të ardhurave bruto) dhe për një qendër specifike biznesi arrin në 2.7 - 3.15 USD. për m2. në muaj.

2. Metoda e kushtueshme. Kostoja e funksionimit duke përfshirë kostot.

Metoda e kushtueshme: kostoja e funksionimit rregullohet nga kushtet e mirëmbajtjes së strukturave të ndërtimit, materialeve të përfundimit dhe infrastrukturës inxhinierike të pronës. Metoda e kostos për llogaritjen e kostos së funksionimit dhe parashikimin e kostove operative bazohet në përdorimin e treguesve të përmbledhur për artikujt e kostos - për njësi sipërfaqe për lloje të ndryshme dhe qëllime funksionale të pasurive të paluajtshme. Në këtë rast, vlerat e treguesve të përmbledhur përcaktohen në bazë të karakteristikave teknike të infrastrukturës inxhinierike dhe strukturave të ndërtimit të pronës, që korrespondojnë me klasën e pranuar të pronës dhe konsumimin e përgjithshëm fizik të tyre. Kjo do të thotë, shuma e kostove operative përcaktohet duke krijuar një vlerësim - Y duhet të shpenzohet për të siguruar një listë të caktuar të treguesve operacionalë. Në të njëjtën kohë, treguesit operacionalë janë një grup karakteristikash teknike, hapësinore, sanitare dhe higjienike, ekonomike dhe estetike që përcaktojnë cilësitë e tij operacionale.

Le të shohim të njëjtin shembull:

Qendra e biznesit (klasa "B"):

Sistemet e ngrohjes, furnizimi me ujë të ftohtë dhe të nxehtë, kanalizimi (njësia e ashensorit, njësia matëse e ujit, pajisjet hidraulike, ngritësit e kanalizimeve, puse); - Sistemet elektrike (instalimet elektrike, panelet e shpërndarjes elektrike, centralet kryesore, ndriçimi, pajisjet elektrike); - ventilimi dhe ajri sistemet e kondicionimit - sistemet e mbrojtjes nga zjarri, siguria, monitorimi - sistemet SCS. Konsumimi fizik i infrastrukturës inxhinierike 10% - 20%. Tabela 8. Kostoja e funksionimit të një qendre biznesi, e llogaritur duke përdorur metodën e kostos

Vlen gjithashtu të merret parasysh se kostot operative nuk janë një vlerë konstante. Ai ndryshon nga muaji në muaj, sepse kostot ndryshojnë në varësi të sezonit. Kur përgatiteni për sezonin e ngrohjes në gusht-shtator, kostot e funksionimit janë më të larta se në prill-maj. Prandaj, nuk është plotësisht e saktë të përdoret një vlerë mesatare (ky gabim është i zakonshëm për shumë konsulentë biznesi). Ju mund të tregoni shumën mesatare që shpenzohet për funksionimin, për shembull, 2,5 dollarë për m2. m në muaj. Por duhet të mbani mend gjithmonë se në verë mund të bjerë në 1,5 dollarë dhe në vjeshtë mund të rritet në 3,5 dollarë për m2. m në muaj.

Shpenzimet operative përfshijnë aktuale dhe aktuale kostot e mbajtjes së objektit në gjendje pune. Shpenzimet operative ndryshojnë ndjeshëm nga një koncept i tillë i njohur gjerësisht si "kosto". Dallimi kryesor është mungesa e një artikulli të tillë si "amortizimi" në shpenzimet operative.

Shpenzimet operative, si në industritë e tjera, mund të ndahen në fikse dhe të ndryshueshme.

TE kostot fikse përfshijnë ato që nuk varen nga niveli i banimit të pronës:

– taksat mbi pasurinë e paluajtshme;

– kostot e sigurimit të pronës;

– kostot e sigurimit të sigurisë nga zjarri dhe sigurisë së ndërtesës në tërësi;

– pjesë e kostove të menaxhimit;

– pjesë e kostove të funksionimit, kur p.sh. me ngrohje qendrore të një pallati, pronari nuk ka mundësi të fikë ngrohjen nga ambientet e papërdorura etj.

TE shpenzimet e ndryshueshme përfshijnë ato që varen drejtpërdrejt nga shkalla e ngarkimit të objektit:

- shërbimet publike;

– shpenzimet për pagat e personelit të shërbimit;

– pjesa kryesore e kostove të menaxhimit;

– kostot e tërheqjes së qiramarrësve dhe lidhjes së marrëveshjeve të qirasë (reklamim, shërbime ligjore);

– shpenzimet për mirëmbajtjen dhe riparimet kozmetike të ambienteve;

– kostot e mirëmbajtjes së territorit;

– kostot e sigurisë;

– rezerva e zëvendësimit është një rezervë për kostot e ardhshme që lidhen me zëvendësimin e atyre elementeve të pronës që janë më pak të qëndrueshme dhe që duhet të përditësohen periodikisht (megjithëse jo çdo vit) për të siguruar funksionimin normal të pronës (mbulim, dysheme, elemente përfundimi, ashensor, hidraulik, pajisje elektrike, mobilje, etj.).

Bibliografi

1. Kodi Civil i Federatës Ruse. Pjesët një, dy dhe tre. Teksti zyrtar. M.: IKF Omega, 2011.

2. Ligji Federal "Për veprimtaritë e vlerësimit në Federatën Ruse". Nga 06.08.98 Nr. 135 – Ligji Federal me shtesa të ndryshuar në 2013.

5. Standardi Federal i Vlerësimit (FSO Nr. 1) "Konceptet e përgjithshme të vlerësimit, qasjet dhe kërkesat për vlerësim." Miratuar me urdhër të Ministrisë së Zhvillimit Ekonomik të Rusisë, datë 20 korrik 2007. nr 256.

6. Standardi Federal i Vlerësimit (FSO Nr. 2) “Qëllimi i vlerësimit dhe llojet e vlerës”. Miratuar me urdhër të Ministrisë së Zhvillimit Ekonomik të Rusisë, datë 20 korrik 2007. nr 255.

7. Standardi Federal i Vlerësimit (FSO Nr. 3) “Kërkesat për një raport vlerësimi”. Miratuar me urdhër të Ministrisë së Zhvillimit Ekonomik të Rusisë, datë 20 korrik 2007. nr 254.

8. Standardi Federal i Vlerësimit (FSO Nr. 4 “Përcaktimi i Vlerës Kadastrale” (FSO Nr. 4) Miratuar me Urdhër të Ministrisë së Zhvillimit Ekonomik më 22 tetor 2010 Nr. 508.

9. Ligji Federal “Për Kadastrën Shtetërore të Pasurive të Paluajtshme”, datë 24 korrik 2007. Nr 221-FZ. Miratuar nga Duma e Shtetit dhe miratuar nga Këshilli i Federatës më 11 korrik 2007.

10. Standardet Ndërkombëtare të Vlerësimit 2003/ Ed. Këshillë: I.L. Artemenkov, G.I. Mikerin: Trans. nga anglishtja - botimi i 7-të. M.: OJQ “Ros. Shoqëria e Vlerësuesve”, 2009.

11. Kodi i Tokës i Federatës Ruse Nr 136-FZ datë 25 tetor 2001. Miratuar nga Duma e Shtetit të Federatës Ruse, miratuar nga Këshilli i Federatës më 10 tetor 2001, nënshkruar nga Presidenti i Federatës Ruse më 25 tetor 2001. M., 2002.

12. Asaul A.N. Ekonomia e pasurive të paluajtshme: Libër mësuesi për universitetet. SPb: SPbGASU 2013.

13. Goremykin V.A. Ekonomia e pasurive të paluajtshme: Libër mësuesi. M.: Yurayt, 2012.

14. Gribovsky S.V. Metodat matematikore për vlerësimin e vlerës së pasurisë së paluajtshme: tekst shkollor / S.V. Gribovsky, S.A. Siveta; e Redaktuar nga S.V. Gribovsky, M.A. Fedotova. M: Financa dhe Statistikat, 2008.

15. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Vlerësimi i pronës. M.: Financa dhe Statistikat, 2013.

16. Ivanova E. N. Vlerësimi i vlerës së pasurisë së paluajtshme. Koleksioni i problemeve: tekst shkollor / E. N. Ivanova. M., 2009.

17. Nagaev R.T. Pasuri të paluajtshme: fjalor enciklopedik. M.: Ideal Press, 2013.

18. Vlerësimi i pasurisë së paluajtshme: nga kostoja në vlerë; korsi nga anglishtja G.I. Mikerin, A.I. Artemenkova. M.: "ROO", 2009.

19. Popova L. V. Vlerësimi dhe tatimi i pasurisë së paluajtshme dhe të tjera

pronë e ndërmarrjeve: manual arsimor dhe metodologjik / L. V. Popova, I. A. Drozhzhina, B. G. Maslov. M., 2009.

20. Tarasevich E.I. Vlerësimi i pronës. Shën Petersburg: Universiteti Teknik Shtetëror i Shën Petersburgut, 2010.

21. Shcherbakova N.A. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme: teori dhe praktikë: Libër mësuesi. M.: Omega-L, 2012.

22. www.cbr.ru- Banka Qendrore e Rusisë

23. www.minfin.ru- Ministria e Financave e Rusisë

23. www.nalog.ru- Shërbimi Federal i Taksave

24. www.gks.ru– Shërbimi Federal i Statistikave të Shtetit

25. www.economy.gov.ru- Ministria e Zhvillimit Ekonomik të Federatës Ruse

26. www.uisrussia.msu.ru- Sistemi Informativ Universitar i Rusisë

27. www.libertarium.ru/library- bibliotekë me materiale për tema ekonomike.

28. hwww.finansy.ru – materiale mbi situatën socio-ekonomike dhe zhvillimin në Rusi.

29. www.budgetrf.ru– Monitorimi i treguesve ekonomikë.

Hyrje………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

SEKSIONI 1. BAZAT E EKONOMISË SË PASURIVE TË PALUAJTSHME…………………….4

klasifikimi………………………………………..…………………4

1.2. Specifikat e tregut të pasurive të paluajtshme…………………………………………15

1.2.1. Koncepti dhe subjektet e tregut të pasurive të paluajtshme……………………….15

1.2.2. Karakteristikat e tregut të pasurive të paluajtshme…………………………….19

1.2.3. Klasifikimi i tregjeve të pasurive të paluajtshme………………………………22

1.2.4.Funksionet e tregut të pasurive të paluajtshme………………………………………….24

1.2.5. Faktorët kryesorë që ndikojnë në tregun e pasurive të paluajtshme………..26

1.2.6. Analiza e informacionit të tregut të pasurive të paluajtshme…………………………30

1.3. Financimi i pasurive të paluajtshme…………………………………….35

1.3.1. Metodat e financimit të pasurive të paluajtshme…………………………..35

1.3.2. Thelbi dhe veçoritë e huadhënies hipotekore…………….36

SEKSIONI 2. BAZAT E VLERËSIMIT TË PASURISË SË PALUAJTSHME……………………………47

2.1.1. Fazat e procesit të vlerësimit të pasurive të paluajtshme…………………………..47

2.1.2. Qasjet bazë metodologjike për vlerësimin e pasurive të paluajtshme…….49

2.2. Qasja e bazuar në kosto për vlerësimin e pasurive të paluajtshme………………..50

2.2.1. Sekuenca e llogaritjeve me qasjen e kostos………….51

2.2.2. Metodat për përcaktimin e kostos së zëvendësimit…………52

2.2.3. Metodat për përcaktimin e konsumit të akumuluar………………………..55

2.2.4. Shembuj të llogaritjes së vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme

sipas qasjes së kostos………………………………………………………..….…67

2.3. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme bazuar në metodën e të ardhurave……………..69

2.3.1. Struktura e qasjes së të ardhurave………………………………….…69

2.3.2. Metodat për përcaktimin e raportit të kapitalizimit……………...72

2.3.3. Shembuj të vlerësimit të pasurive të paluajtshme duke përdorur metodën e të ardhurave………76

2.4. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme me krahasim të drejtpërdrejtë të shitjeve…….78

2.4.1. Metodat për përcaktimin e amendamenteve………………………………………79

2.4.2. Njësitë e krahasimit. ……………………………………………………………….83

2.4.3. Shembuj të vlerësimit……………………………………………………………………………………

2.4.4. Treguesit e krahasimit. …………………………………………….88

2.5. Vlerësimi i parcelave të tokës………………………………………91

2.5.1. Llojet e vlerave të tokës…………………………………………………………..91

2.5.2 Metoda e analizës krahasuese direkte të shitjeve në vlerësimin e tokës.92

2.5.3. Mënyra e tërheqjes………………………………………………………...94

2.5.4. Mënyra e kapitalizimit të qirasë së tokës………………………….95

Shtojca 1. Segmentimi i tregut të banesave……….………………..97

Shtojca 2. Fazat e huadhënies hipotekore………………………..105

Shtojca 3. Llogaritja e kostos së riprodhimit të ndërtesës……………..108

Shtojca 4. Përbërja e shpenzimeve operative për operim

ndërtesa……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Bibliografia………………………………………………………111

Botim edukativ

Rozhkova Olga Nikolaevna

Bazat e Ekonomisë dhe Vlerësimi i Pasurive të Paluajtshme

Manual edukativo-metodologjik

Paraqitja e kompjuterit -

kopertina -

Nënshkruar për printim Formati 60x84 1/16

E kushtëzuar furrë l. 7.2. Edit akademik. l. Ed. Urdhri nr.

Shpenzimet aktuale të funksionimit (COE) për funksionimin e ndërtesës përcaktohen duke përmbledhur:

fondi i pagave të personelit;

kontributet për nevojat sociale të personelit (taksa e unifikuar sociale);

pagesat për shërbimet komunale;

shpenzime të tjera;

tarifat e amortizimit për restaurimin e plotë të ndërtesës.

Pagat bazë dhe shtesë të personelit (fondi i pagave - lista e pagave) - 60,000 rubla. në muaj; kontribute për nevojat sociale të personelit (taksë e unifikuar sociale) - 30% e listës së pagave; pagesa e shërbimeve - 70 rubla. në muaj për 1 sq. m) sipërfaqen e shfrytëzueshme të ndërtesës; shpenzime të tjera - 45 rubla. në muaj për 1 sq. m) sipërfaqen e shfrytëzueshme të ndërtesës; Norma vjetore e amortizimit për restaurimin e plotë të një ndërtese është 1.0% e kostos së plotë të zëvendësimit të saj.

Analiza e tregut tregon se, duke filluar nga viti i dytë pas rinovimit të ndërtesës, të ardhurat dhe shpenzimet do të rriten çdo vit, duke përfshirë:

pagat e personelit - me 5,0%;

shpenzimet komunale dhe të tjera - me 7.5%

Gjatë llogaritjes së shumës totale të pagesave për shërbimet komunale dhe shpenzimet e tjera, sipërfaqja e dobishme e bodrumit nuk merret parasysh.

Shpenzimet rrjedhëse operative për funksionimin e ndërtesës gjatë rinovimit të saj nuk llogariten.

1 vit: COE = 540 + 162+ 2229.6 + 1433.3 + 2331.5 = 6696.4, mijë rubla.

fondi i pagave të personelit: 60 * 9 = 540,0 mijë rubla;

kontributet për nevojat sociale të personelit: 540.0 * 0.3 = 162, mijë rubla;

pagesat për shërbimet komunale: 0.07 * 3539 * 9 = 2229.6, mijë rubla;

shpenzime të tjera: 0,45 * 3539 * 9 = 1433,3, mijë rubla;

Viti 2 COE = 756 + 227 + 3195.71 + 2054.38+ 2331.5 = 8564.59, mijë rubla.

fondi i pagave të personelit: ((60 * 12) * 0.05) = 756, mijë rubla;

kontributet për nevojat sociale të personelit: 756 * 0.3 = 227, mijë rubla;

pagesat për shërbimet komunale: (0.07 * 3539 * 12) * 0.075 = 3195.71, mijë rubla;

shpenzime të tjera: (0,45 * 3539 * 12) * 0,075 = 2054,38, mijë rubla;

tarifat e amortizimit për restaurimin e plotë të ndërtesës: 233146.86 * 0.01 = 2331.5, mijë rubla.

Viti 3: COE = 793,80 + 238,14 + 3435,71 + 2208,4 + 2331,5 = 9007,55, mijë rubla.

fondi i pagave të personelit: (756 * 0.05) + 756 = 793.80, mijë rubla;

kontributet për nevojat sociale të personelit: 793.8 * 0.3 = 238.14, mijë rubla;

pagesat për shërbimet komunale: (319.71 * 0.075) + 3195.71 = 3435.71, mijë rubla;

shpenzime të tjera: (2054.38 * 0.075) + 2054.38 = 2208.4, mijë rubla;

tarifat e amortizimit për restaurimin e plotë të ndërtesës: 233146.86 * 0.01 = 2331.5, mijë rubla.

viti: COE = 833,49 + 250,05 + 3693,71 + 2374,4 + 2331,5 = 9483,15, mijë rubla.

fondi i pagave të personelit: (793.80 * 0.05) + 793.8 = 833.49, mijë rubla;

kontributet për nevojat sociale të personelit: 833.49 * 0.3 = 250.05, mijë rubla;

pagesat për shërbimet komunale: (3435.71 * 0.075) + 3435.71 = 3693.71, mijë rubla;

shpenzime të tjera: (2208.4 * 0.075) + 2208.4 = 2374.4, mijë rubla;

tarifat e amortizimit për restaurimin e plotë të ndërtesës: 233146.86 * 0.01 = 2331.5, mijë rubla.

viti: COE = 875.16 + 262.54 +3970.71 + 2552.4 + 2331.5 = 9992.31, mijë rubla.

fondi i pagave të personelit: (833.49 * 0.05) + 833.49 = 875.16, mijë rubla;

kontributet për nevojat sociale të personelit: 875,16 * 0,3 = 262,54, mijë rubla;

pagesat për shërbimet komunale: (3693.71 * 0.075) + 3693.71 = 3970.71, mijë rubla;

shpenzime të tjera: (2374.4 * 0.075) + 2374.4 = 2552.4, mijë rubla;

tarifat e amortizimit për restaurimin e plotë të ndërtesës: 233146.86 * 0.01 = 2331.5, mijë rubla.

Taksa e pronës (NI) përcaktohet në masën 1.0% të vlerës së mbetur të ndërtesës në çdo vit parashikimi:

Sipërmarrësi si subjekt i procesit ekonomik
Rëndësia e temës Një sipërmarrës nuk është një figurë antisociale. Duke vepruar sipas interesave të tij, ai plotëson nevojat tona, fisnikëron jetën tonë dhe e bën atë më të rehatshme. Po, shumë njerëz ...

Plani i prodhimit për fabrikën e letrës së gazetës RUE
Informacioni i përgjithshëm për ndërmarrjen "Uzina për prodhimin e letrës së gazetave" është pjesë e shqetësimit "Bellesbumprom" dhe ndodhet në qytetin Shklov, rajoni Mogilev të Republikës së Bjellorusisë...

Vlerësimi i statusit konkurrues të TD Antorg LLC dhe identifikimi i faktorëve për rritjen e avantazheve konkurruese të ndërmarrjes
Gjysma e dytë e shekullit të njëzetë dhe fillimi i mijëvjeçarit të tretë i detyruan specialistët e menaxhimit t'i hedhin një vështrim të ri ndërmarrjes si një sistem socio-ekonomik. Nëse tradicionalisht të gjitha skemat dhe pritjet...

Agjencia Federale për Arsimin.

Departamenti i Ekonomisë dhe Menaxhimit.

Testi nr. 1 në disiplinën

Ekonomia e pasurive të paluajtshme

1. Përcaktimi i kostove të operimit të pasurive të paluajtshme.

1.1 Klasifikimi dhe përbërja e shpenzimeve për funksionimin e pasurive të paluajtshme.

1.2 Llogaritja e kostove për funksionimin e pasurive të paluajtshme.

1.3 Tendencat në kostot e funksionimit me rritjen e jetëgjatësisë së shërbimit të ndërtesës.

1.4 Ndikimi i zhvlerësimit në vlerën e pasurisë së paluajtshme.

Pjesa praktike.

Lista e burimeve dhe literaturës së përdorur.

1. Përcaktimi i kostove të operimit të pasurive të paluajtshme

1.1 Klasifikimi dhe përbërja e shpenzimeve për funksionimin e objekteve të pasurive të paluajtshme

Funksionimi i objekteve është një aktivitet që përfshin proceset e mëposhtme: kontrollimin dhe vlerësimin e të dhënave për objektin dhe informimin e përdoruesve për gjendjen teknike të objektit, proceset e rregullimit të funksionimit të objektit dhe ruajtjen e gjendjes së tij funksionale, proceset e kryerjes së mirëmbajtjes së objektit. objektit dhe riparimet rutinë të objektit, dhe procese të tjera të funksionimit të objektit.

Interesi për pasuritë e paluajtshme komerciale është vazhdimisht i lartë, numri dhe cilësia e pronave të reja është vazhdimisht në rritje, dhe pronarët e pronave janë të vetëdijshëm për nevojën e funksionimit profesional, gjë që ndihmon në rritjen e jetëgjatësisë së ndërtesës dhe gjithashtu rrit vlerën e saj në treg. Sipas ekspertëve të tregut të pasurive të paluajtshme, më shumë se 85% e të gjitha kostove llogariten nga kostot operative.

1. Shpenzimet operative janë shpenzime periodike për të siguruar funksionimin normal të pasurisë dhe riprodhimin e të ardhurave.

Shpenzimet operative (ose të mirëmbajtjes) përfshijnë kostot e funksionimit të një objekti, ofrimin e shërbimeve për përdoruesit dhe mbajtjen e një rrjedhe të ardhurash. Kostot e funksionimit të një pasurie të paluajtshme përfshijnë: pagat dhe shpërblimet e personelit të shërbimit, sigurimet shoqërore të punonjësve, shërbimet komunale (energji elektrike, gaz, telefon, ujë, etj.), kostot e mirëmbajtjes së objektit (pagesa për shërbimet e sigurisë dhe zjarrit, ashensori. mirëmbajtje, komunikime inxhinierike, telefon etj.), shpenzime argëtimi, shpenzime reklamimi, shërbime bankare, si dhe shpenzime transporti.

Shpenzimet operative mund të jenë të dy llojeve:

a) kosto fikse (fikse, gjysmë fikse) - këto kosto nuk ndryshojnë me ndryshimet në faktorin e ngarkesës së pronës (për shembull, taksat e pronës, pagesat e sigurimeve, shpenzimet e menaxhimit);

b) kostot variabile (të ndryshueshme me kusht) - varen nga faktori i ngarkesës së pronës: sa më e lartë të jetë ngarkesa e pronës, aq më të larta janë këto kosto (për shembull, shërbimet komunale, heqja e plehrave, pagesat e energjisë elektrike, etj.).

Disa shpenzime nuk përfshihen në shpenzimet operative ose sepse përfshihen në normën e kapitalizimit (zhvlerësimi - kthimi i kapitalit) ose sepse nuk konsiderohen si kosto të lidhura me funksionimin e pronës (për shembull, pagesat e principalit dhe interesit për një kredi hipotekare , sigurimi i hipotekës, sigurimi i përgjegjësisë së biznesit dhe personal, etj.).

Në çdo rast specifik, lista e shpenzimeve operative mund të jetë pak a shumë. Mbani në mend se analiza nuk duhet të marrë parasysh shpenzimet aktuale të pronarit për periudhën e kaluar, por më tepër shpenzimet tipike të parashikuara për vitin pas datës së vlerësimit.

Kur operoni me pasuri të paluajtshme, ka shpenzime që kryhen mjaft rrallë. Nëse ato nuk merren parasysh, atëherë vlerësuesi do të japë një rezultat të pasaktë. Për t'i llogaritur ato, është futur koncepti i rezervave, që nënkupton caktimin vjetor (rezervimin) e parave për shpenzime afatgjata.

2. Rezerva (shpenzime) për zëvendësim - këto shpenzime ose ndodhin 1-2 herë gjatë disa viteve ose ndryshojnë shumë nga viti në vit. Këto janë, si rregull, kostoja e zëvendësimit të artikujve me një jetëgjatësi të shkurtër (blinda, kondicionerë, pajisje kuzhine, etj.). Në mënyrë tipike, këto artikuj përfshijnë:

Mbulesa, dysheme, elementë të tjerë ndërtimi me një jetë të shkurtër shërbimi;

Pajisje sanitare, kuzhine, pajisje elektrike;

Pajisje mekanike (blinda, kondicionerë);

Pajisje për pishina;

Trotuare, trotuare, etj.

Këto kosto arrijnë në shuma të konsiderueshme një herë që duhet të grumbullohen në një llogari të veçantë. Nëse këto kosto nuk merren parasysh, të ardhurat do të mbivlerësohen. Nëse zëvendësimi i komponentëve të konsumuar nuk sigurohet gjatë periudhës së pritshme të pronësisë, kostot e zëvendësimit nuk merren parasysh dhe konsumimi i tyre do të kompensohet kur prona të shitet.

1.2 Llogaritja e kostove për funksionimin e objekteve të pasurive të paluajtshme

Pronarët e pronave sot janë në mëdyshje se si të reduktojnë kostot e funksionimit të pronave të tyre dhe në të njëjtën kohë t'i mbajnë ato "të sigurta dhe të shëndosha". Por për të shpenzuar më pak, pronari duhet të kuptojë se si formohen kostot operative në përgjithësi.

Metoda e llogaritjes së të ardhurave.

Për të justifikuar koston e operimit, është e nevojshme të kuptohet se çfarë qasjesh përdorin kompanitë profesionale operative në planifikimin e kostove.

Për të siguruar përfitimin e planifikuar të pronës, është e nevojshme, para së gjithash, të sqarohet se sa është i gatshëm të shpenzojë pronari për funksionimin e pronës. Në këtë rast, gjatë llogaritjes së kostove operative (bazuar në vëllimin e të ardhurave bruto), përdoret metoda e të ardhurave. Shuma e të ardhurave bruto merret si 100%, dhe një përqindje e përcaktuar rreptësisht shpenzohet për çdo zë shpenzimi. Mesatarisht, kostoja e funksionimit të një prone është 10-12% e të ardhurave bruto të pronarit. Në dimër, kjo shumë rritet për shkak të rritjes së kostove të energjisë elektrike dhe ngrohjes. Jo të gjithë pronarët e pronave janë të gatshëm të paguajnë kaq shumë, kështu që secili e zgjidh problemin e uljes së kostove operative në mënyrën e vet, duke u përpjekur të ruajë një cilësi të mirë shërbimi. Në fund të fundit, jeta e shërbimit të ndërtesës varet nga kushtet e funksionimit.

Metoda e të ardhurave me të ardhura fikse siguron gamën maksimale të shërbimeve operative. Në të njëjtën kohë, kostot operative janë një pjesë e caktuar e të ardhurave bruto që vetë pronari është i gatshëm të shpenzojë.

Si pjesë e qasjes së të ardhurave për vlerësimin e pasurive të paluajtshme, përdoret metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë ose metoda e skontuar e fluksit monetar. Kur përdorni metodën e kapitalizimit të drejtpërdrejtë, shuma e të ardhurave neto për vitin e funksionimit ndahet me normën përkatëse të të ardhurave. Kur zbatohet metoda e të ardhurave të skontuara, flukset e ardhshme të parasë së të ardhurave neto për çdo periudhë rillogariten në vlerën aktuale duke skontuar duke përdorur normën e duhur të skontimit.

Në varësi të cilës metodë përdoret për të llogaritur vlerën e një prone që prodhon të ardhura - kapitalizimi ose zbritja - për të përcaktuar të ardhurat neto, është e nevojshme të bëhet një parashikim i të ardhurave bruto dhe një sasi e arsyeshme e shpenzimeve operative, respektivisht, për një ( “normale”) viti i funksionimit të ndërtesës ose për të gjithë periudhën e funksionimit të pritshëm të saj.përdorim tregtar.

Parashikimi i kostove të funksionimit teknik të një prone të paluajtshme mund të bëhet gjithashtu në bazë të llogaritjes së burimeve për funksionimin duke përdorur SNIP-të që ofrojnë dizajnin e ndërtimit, standardet dhe librat e referencës.

Metoda e kushtueshme.

Sipas ekspertëve, jo gjithmonë këshillohet përdorimi i metodës së të ardhurave për të llogaritur kostot operative. Përveç kësaj, ekziston edhe një metodë e kushtueshme për llogaritjen e kostove operative. Kjo metodë bazohet në përdorimin e treguesve të përmbledhur të konsumit të burimeve - për njësi vëllimi ose sipërfaqe për objekte të ndryshme të pasurive të paluajtshme komerciale. Pavarësisht nga shuma e të ardhurave bruto të pronës, një ose një zë tjetër shpenzim do të jetë gjithmonë e njëjta shumë.

Si rregull, metoda e bazuar në kosto është e përshtatshme për pronarët e pasurive të paluajtshme komerciale që planifikojnë të përdorin pronën e tyre deri në fund të jetës së saj të shërbimit. Për pronarë të tillë nuk janë të rëndësishme vetëm të ardhurat fikse nga prona, por edhe vetë gjendja e ndërtesës dhe inxhinieria e saj. Gjëja kryesore në këtë rast është që objekti të përdoret për aq kohë sa të jetë e mundur. Në të njëjtën kohë, pronari gjithashtu nuk ka ndërmend të paguajë më shumë për funksionimin e pronës së tij sesa pronarët e tjerë të pronave. Dëshira për të mos paguar shumë është krejt e natyrshme. Prandaj, për të përdorur burimet tuaja me mençuri dhe për të shpërndarë pjesën e nevojshme të të ardhurave bruto për operim, mund të përdorni një metodë tjetër për llogaritjen e kostos së funksionimit - krahasuese.

Metoda krahasuese.

Analiza krahasuese e pronave analoge konsiston në përdorimin e treguesve të agreguar të hapur dhe të aksesueshëm të shpenzimeve të burimeve për pasuri të ngjashme të paluajtshme. Nëse dy metodat e para të vlerësimit të kostos së operimit të pasurive të paluajtshme kërkojnë një sasi të caktuar informacioni dhe kohë specifike për llogaritjet, atëherë metoda krahasuese është e dobishme si një vlerësim i shprehur. Nga ana tjetër, shpesh është e vështirë të merret informacion për koston e funksionimit të objekteve të ngjashme. Një informacion i tillë është rrallë i disponueshëm falas, por është edhe më i rëndësishëm sepse i lejon pronarit të vlerësojë menjëherë potencialin e tij financiar për kostot operative në krahasim me kostot operative që përballojnë "kolegët" e tij.

Cilën metodë duhet të zgjidhni?

Vlen të merret parasysh se kostot operative janë një vlerë që ndryshon nga muaji në muaj. Operacioni është sezonal në natyrë, prandaj kostot për të ndryshojnë në varësi të sezonit. Në përgatitje për sezonin e ngrohjes - në gusht-shtator - kostot operative janë më të larta se në prill-maj. Është e pamundur të thuhet saktësisht se cila metodë është efektive dhe cilës i përmbahen pronarët për shkak të shumë faktorëve që ndikojnë në llogaritjen e kostove (sezonaliteti, lista e mirëmbajtjes së pajisjeve, klasa e objektit, etj.). Si rregull, të gjithë treguesit kombinohen duke përdorur metoda të ndryshme vlerësimi dhe rrjedh një emërues i përbashkët që kënaq pronarin.

Zgjedhja e metodës për llogaritjen e kostos së funksionimit është prerogativë ekskluzive e pronarit të pronës bazuar në të dhënat, parashikimet dhe dokumentet e përpiluara nga një kompani profesionale operuese. Zgjedhja e metodës varet nga shumë parametra. Le të themi se zhvilluesit janë të gatshëm të ndajnë një shumë rreptësisht të caktuar nga të ardhurat bruto për funksionimin e objektit të tyre dhe për këtë arsye më shpesh zgjedhin metodën e të ardhurave për përcaktimin e kostove. Në të njëjtën kohë, zhvilluesit nuk janë të gatshëm të paguajnë më shumë se "kolegët" e tyre (metodë krahasuese). Pronarët e pronave komerciale, të cilët supozojnë se do ta përdorin vetë objektin dhe janë të interesuar të mbajnë zyrën ose qendrën tregtare në funksion sa më gjatë të jetë e mundur, më së shpeshti zgjedhin metodën me kosto efektive. Megjithatë, ka edhe disa nuanca këtu.

Fakti është se sot shpesh rezulton se gjatë fazës së ndërtimit, ndryshimet lindin vazhdimisht në projekt, përdoren materiale dhe pajisje të tjera në vend të atyre të planifikuara nga pronari. Shfaqet një problem: për shembull, një shumë është rezervuar për operim, por në realitet rezulton se do të duhet të paguani shumë më tepër.

Dhe këtu, secili pronar i pronës përcakton në mënyrë të pavarur se çfarë është më e rëndësishme për të - të kursejë në funksionim dhe të ruajë përfitimin e planifikuar të pronës, ose, duke ulur rentabilitetin, të shpenzojë aq sa është e nevojshme në funksionim. Për më tepër, pronari gjithashtu nuk dëshiron të paguajë më shumë dhe është i gatshëm të paguajë jo më shumë se "fqinjët".

Kështu, nuk ka asnjë ilaç për pronarin - kostot operative duhet të përcaktohen në secilin rast specifik veç e veç.

1.3 Tendencat në kostot e funksionimit me rritjen e jetëgjatësisë së shërbimit të ndërtesës

Interesi për pronat e paluajtshme është vazhdimisht i lartë, numri dhe cilësia e pronave të reja është vazhdimisht në rritje, dhe pronarët e pronave janë të vetëdijshëm për nevojën për mirëmbajtje profesionale, gjë që ndihmon në rritjen e jetëgjatësisë së ndërtesës dhe gjithashtu rrit vlerën e saj në treg. Sipas ekspertëve të tregut të pasurive të paluajtshme, më shumë se 85% e të gjitha kostove llogariten nga kostot operative.

Operimi i objekteve - aktivitetet që përfshijnë proceset për funksionimin e objektit: proceset për kontrollin dhe vlerësimin e të dhënave për objektin dhe informimin e përdoruesve për gjendjen teknike të objektit, proceset për rregullimin e funksionimit të objektit dhe ruajtjen e gjendjes së tij funksionale, proceset për kryerjen mirëmbajtjen e objektit dhe riparimet rutinë të objektit, dhe procese të tjera për funksionimin e objektit.

Fusha e punës së mirëmbajtjes përfshin punët dhe shërbimet e mëposhtme:

ü mirëmbajtjen e rrjeteve inxhinierike (elektrike, ujësjellës, kanalizime, ngrohje, ventilim, telefoni, etj.);

ü mirëmbajtjen e kondicionerit;

ü mirëmbajtjen e pajisjeve të ashensorit;

ü riparime aktuale dhe të planifikuara (të brendshme, çati, fasada), si dhe rregullim të peizazhit;

ü kryerja e masave të planifikuara parandaluese;

ü eliminimi i aksidenteve të mundshme dhe pasojave të tyre nga forcat e ekipit të përbashkët të riparimit të shërbimit inxhinierik dhe operacional;

ü zhvillimi i udhëzimeve për mirëmbajtjen, riparimin, mbrojtjen dhe sigurinë e punës, sigurinë elektrike dhe zjarrin;

ü pajtueshmërinë me rregulloret, rregulloret dhe udhëzimet e funksionimit të miratuara në Rusi;

ü prezantimi i dokumentacionit teknik për objektin, përgatitja e specifikimeve teknike, koordinimi i dokumentacionit të projektimit, miratimi i vendimeve aktuale inxhinierike;

ü lidhjen e marrëveshjeve nënkontraktore me organizata të specializuara të shërbimit;

ü ndërveprim me kontraktorët dhe furnitorët. Kryerja e të gjitha blerjeve të nevojshme të materialeve harxhuese dhe pajisjeve. Përzgjedhja mbi bazën e tenderit të kontraktorëve që ofrojnë punë dhe shërbime të specializuara dhe kontrolli i cilësisë së punës së kryer;

ü ndërveprim me autoritetet ligjore dhe administratën.

Për më tepër, siguria e njerëzve në të varet nga cilësia e funksionimit dhe funksionimi pa probleme e sistemeve inxhinierike të ndërtesës. "Mbushja" teknologjike e pasurive të paluajtshme moderne është komplekse dhe kërkon trajnim serioz praktik nga specialistë që i shërbejnë infrastrukturës inxhinierike të ndërtesës.

Ekspertët gjithashtu argumentojnë se sot në tregun rus nuk ka ende një kuptim të qartë të standardeve të cilësisë në fushën e funksionimit dhe menaxhimit të objekteve. Nevoja për të zhvilluar "rregulla të lojës" të përbashkëta në këtë fazë të zhvillimit të tregut është mjaft e lartë.

Shkëmbimi i përvojës në fushën e mirëmbajtjes dhe menaxhimit të funksionimit të ndërtesave është i nevojshëm ndërmjet pjesëmarrësve profesionistë të tregut.

Me kalimin e kohës, çdo ndërtesë gradualisht konsumohet dhe humbet aftësinë për të kryer funksionet e saj. Një detyrë e vështirë është të përcaktohet jeta fizike e një ndërtese.

Një ndërtesë operative është një objekt ndërtimi inxhinierik i ndërtuar dhe i vënë në funksion, që ngrihet mbi sipërfaqen e tokës, që ka sisteme inxhinierike për të ruajtur vazhdimisht parametrat klimatikë të mjedisit të brendshëm. Ndërtesat e operuara ndahen sipas qëllimit të tyre në: banimi, industriale dhe publike.

Shumë ndërtesa që janë projektuar të zgjasin, të themi, 100 vjet zgjasin shumë më gjatë. Ekzistojnë tabela që përcaktojnë këto periudha për ndërtesat dhe strukturat individuale. Megjithatë, ato mund të shërbejnë vetëm si udhërrëfyes në përcaktimin e jetëgjatësisë së një ndërtese.

Jeta ekonomike është periudha gjatë së cilës një ndërtesë gjeneron fitim. Një ndërtesë arrin fundin e jetës së saj ekonomike kur nuk kontribuon më në vlerën e vendit.

Jetëgjatësia fizike është periudha gjatë së cilës ndërtesa ekziston në të vërtetë, domethënë është e mundur të jetosh dhe të punosh në të.

Mosha efektive bazohet në një vlerësim të pamjes së një ndërtese, duke marrë parasysh gjendjen, projektimin dhe faktorët ekonomikë që ndikojnë në vlerën e saj.

Në varësi të mënyrës se si është mirëmbajtur ndërtesa, nëse janë kryer riparime, modernizim, riparime apo jo, mosha efektive e ndërtesës mund të jetë më e madhe ose më e vogël se mosha fizike e saj.

Gjatë llogaritjes së amortizimit në kontabilitet, ai bazohet në supozimin e vjetërimit uniform të ndërtesës. Kjo qasje është e papranueshme. Vlerësuesi duhet së pari të marrë parasysh moshën efektive dhe të përcaktojë jetën e mbetur ekonomike. Jetëgjatësia ekonomike ndikohet nga shumë faktorë, si kushtet ekonomike, shijet e konsumatorëve etj., të cilët mund të ndryshojnë në mënyrë dramatike jetëgjatësinë e mbetur ekonomike. Megjithatë, llogaritjet supozojnë se nuk do të ketë ndryshime të rëndësishme në jetën e mbetur ekonomike.

Metoda e amortizimit supozon se mosha efektive, e shprehur në përqindje, pasqyron jetëgjatësinë tipike ekonomike në të njëjtën mënyrë që përqindja e amortizimit të akumuluar pasqyron koston totale të riprodhimit, domethënë:

Ku Nga ─ konsumim, PVS ─ kosto e plotë e zëvendësimit, EF moshë efektive, ELE ─ jetë ekonomike.

1.4 Ndikimi i amortizimit në vlerën e pasurive të paluajtshme

Çdo pjesë e pasurisë së paluajtshme (përveç tokës gjatë përdorimit normal) është subjekt i konsumimit. Si rezultat, karakteristikat e tij teknike dhe ekonomike përkeqësohen, dhe kostoja transferohet në pjesë në produktet ose shërbimet e prodhuara të ofruara. Vlera e transferuar largohet nga sektori i pasurive të paluajtshme dhe akumulohet në formën e tarifave të amortizimit për të rikthyer kapitalin e investuar në pronë ose për qëllime të tjera.

Zhvlerësimi është i lidhur ngushtë me zhvlerësimin e pasurisë së paluajtshme, d.m.th. me një transferim gradual të vlerës së tij gjatë gjithë jetës së shërbimit në përfitimin e marrë në procesin e përdorimit (produkte, shërbime, etj.). Amortizimi llogaritet duke përdorur tarifat e amortizimit - shprehja monetare e vlerës së transferuar.

Politika e re e amortizimit në Rusi i konsideron tarifat e amortizimit si një element të kostove aktuale të marra parasysh gjatë përcaktimit të rezultateve financiare, dhe në formën e së drejtës për zbritje tatimore, dhe jo detyrimin për të bërë investime kapitale në rinovimin e së njëjtës pasuri të paluajtshme. (Diagrami 1.41.)

Skema 1.41. Qarkullimi i vlerës së pasurive të paluajtshme.

ku Na ─ norma e amortizimit, %; Shën Petersburg ─ vlera fillestare kontabël e objektit, fshij.

2). Metoda e bilancit në rënie─ amortizimi llogaritet në bazë të vlerës së mbetur (dhe jo origjinale) të objektit, d.m.th. shuma e amortizimit zvogëlohet vazhdimisht nga viti në vit në përputhje me uljen e vlerës së mbetur (origjinal minus i transferuar).

3). Metoda e shlyerjes së kostos me shumën e numrave të viteve jeta e dobishme përfshin llogaritjet e bazuara në koston fillestare të objektit dhe raportin vjetor, ku numëruesi është numri i viteve të mbetura deri në fund të jetës së shërbimit të objektit dhe emëruesi është shuma e numrit të viteve të shërbimit të objektit. jeta.

4). Metoda e shlyerjes së kostos në përpjesëtim me vëllimin e produkteve (punëve) ─ ju lejon të përshpejtoni ose zvogëloni llogaritjen aktuale të amortizimit në përputhje me përdorimin aktual të objektit.

Në praktikën botërore përdoret metodë kumulative(metoda e shumës së numrave), e cila përdor një normë të ndryshueshme amortizimi. Përcaktohet duke pjesëtuar numrin e viteve të mbetura deri në fund të jetës fizike të pasurisë së paluajtshme me një numër kumulativ të barabartë me shumën e termave të progresionit aritmetik. Për shembull, me një jetë shërbimi prej 100 vjetësh, numri kumulativ do të ishte:

b) në vitin e 10-të (90 vjet nga jetëgjatësia e mbetur e objektit)

Në përputhje me paragrafin 3 të Artit. 259 i pjesës së dytë të Kodit Tatimor të Federatës Ruse nga 01/01/2002, amortizimi për qëllime tatimore për objektet e pasurive të paluajtshme mund të kryhet në mënyrë lineare sipas formulës: K = (1/n) * 100 %, për objektet e përfshira në grupet e amortizimit 8-10, dhe me mjete të tjera prodhimi ─ metoda jolineare sipas formulës: K=(2/n)*100%, ku K ─ norma mujore e amortizimit si përqindje e origjinalit. (zëvendësimi) kostoja e objektit; n ─ jeta e dobishme e këtij objekti, muaj.

Pjesa praktike

Opsioni 5

Detyra 1. Vlerësimi i një pjese toke bazuar në analizën e përdorimit të saj më të lartë dhe më të mirë

Përcaktoni opsionin më të mirë për zhvillimin e një trualli nga tre strategji të mundshme bazuar në një analizë të përdorimit më të mirë dhe më efektiv: A - ndërtesa banimi, B - qendër tregtare, C - komplekse zyrash. Të dhënat fillestare janë paraqitur në tabelën 1.

Tabela 1.

Zgjidhje

Ne do të llogarisim të ardhurat neto operative në përputhje me Skemën 1.

Për të përcaktuar vlerën e vlerësuar të një prone, është e nevojshme të aplikohet një normë kapitalizimi. Ai shpreh marrëdhënien në përpjesëtim të zhdrejtë midis shumës së të ardhurave neto vjetore nga funksionimi i një prone dhe vlerës së saj të tregut. Kjo do të thotë, raporti i kapitalizimit është një parametër që konverton të ardhurat neto në vlerën e një prone:

Ne paraqesim llogaritjet për zgjedhjen e opsionit më efektiv për përdorimin e një parcele toke në formën e Tabelës 2.

Meqenëse të ardhurat e mbetura neto nga toka (vlera e parashikuar e tokës) janë më të lartat për ndërtesën e zyrave - 46,4 NJM (515,56), është opsioni më efikas për përdorimin e vendit.

Detyra 2. Vlerësimi i vlerës së një trualli bazuar në një qasje tregu.

Llogaritni vlerën e tregut të një trualli bazuar në shitjet e tre parcelave të krahasueshme. Të dhënat fillestare janë paraqitur në tabelën 3. Me çdo muaj, kostoja e tokës rritet me 1.5% (interesi i thjeshtë).

Tabela 3

Karakteristikat kryesore të parcelave të tokës të vlerësuara (OC) dhe të krahasueshme (1,2,3).

Shënim. Shkurtesat: n - normale; x – mirë.

Zgjidhje

Çmimet e shitjes pasqyrojnë opinionet e shitësve dhe blerësve tipikë. Nëse ka të dhëna të mjaftueshme për shitje të ngjashme, gjatë përcaktimit të vlerës së tregut të një prone, këshillohet që ato të bazohen në rezultatet e vlerësimit të saj duke përdorur një qasje krahasuese.

Qasja krahasuese (e tregut) është një mënyrë për të përcaktuar vlerën e tregut të një prone bazuar në të dhënat mbi transaksionet e fundit të pasurive të paluajtshme, domethënë, bazohet në një krahasim të drejtpërdrejtë të pronës me pronat e tjera që janë shitur ose përfshirë në regjistroheni për shitje.

Baza e aplikimit të kësaj qasjeje është parimi i zëvendësimit, sipas të cilit, nëse në tregun e lirë dhe konkurrues ka objekte të pasurive të paluajtshme që janë të ngjashme në karakteristikat e tyre, një blerës racional nuk do të paguajë më shumë për një pronë specifike se ajo. do t'i kushtonte atij blerjen e një objekti tjetër të ngjashëm të pasurive të paluajtshme me të njëjtën dobi, cilësi dhe takim.

1. Duke qenë se parcelat kanë sipërfaqe të ndryshme, fillimisht përcaktohet çmimi i shitjes për njësi krahasimi. Në shembullin tonë, njësia e krahasimit është 1 hektar.

2. Të gjitha rregullimet e mëvonshme do të bëhen në lidhje me çmimin për 1 hektar. Nëse parametrat e një zone të krahasueshme janë më të mira se ajo që vlerësohet, atëherë korrigjimin e bëjmë me shenjën “−”, nëse më keq, me shenjën “+”.

Ndryshimet e bëra janë paraqitur në tabelën 4.

Tabela 4

Tabela e rregullimit për vlerësimin e sitit bazuar në qasjen e tregut, p.sh.

Parcela 1 ka koston më të ulët të vlerësuar, megjithëse është më e vogël se ajo e vlerësuar në sipërfaqe, por është më e mirë në formë dhe ka karakteristika më të favorshme të tokës.

Tre ndryshime u bënë edhe në çmimin e parcelës së dytë, por njëri prej tyre, vendndodhja, është qartësisht subjektive.

Parcela e tretë është dukshëm më e madhe se sipërfaqja e parashikuar. Më së shumti rregullime i janë bërë çmimit të tij.

Prandaj, pjesa e parë është më e besueshme. Vlera e parashikuar e saj mund të merret si bazë kur caktohet kostoja e vendit në fjalë.

Meqenëse dokumentet mund të zgjasin deri në 1 muaj, me një rritje mujore të çmimit prej 1.5%, kostoja e 1 hektarit të parcelës së vlerësuar është e barabartë me:

44,54*1,015=45,21 njësi

Kostoja e gjithë parcelës: 45.21*1.6=72.34.

Lista e burimeve dhe literaturës së përdorur

1. Asaul, A.N. Ekonomia e pasurive të paluajtshme: tekst shkollor / A.N. Asaul. − Shën Petersburg: Peter, 2004. − 512 f.

2. Goremykin, V.A. Pasuri të paluajtshme: ekonomi, menaxhim, taksa, kontabilitet: tekst shkollor / V.A. Goremykin. − M.: KNORUS, 2006. − 672 f.

3. Ignatov, L.L. Ekonomia e pasurive të paluajtshme: metoda edukative. shtesa / L.L. Ignatov. − M.: MSTU, 2003. −168 f.

4. Novikov, B.D. Tregu dhe vlerësimi i pasurive të paluajtshme në Rusi / B.D. Novikov. − M.: Provim, 2000. − 512 f.

5. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme: tekst shkollor / Nën. ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. − M.: Financa dhe Statistikat, 2002. − 496 f.

6. Staroverova, G.S. Ekonomia e pasurive të paluajtshme: tekst shkollor / G.S. Staroverova, A.Yu. Medvedev, I.V. Sorokina. − Vologda: VoGTU, 2006. − 238 f.

7. Shcherbakova N.A. Ekonomia e pasurive të paluajtshme: Rrahje arsimore Rostov n/d: Phoenix, 2002, − 320 f.

Tutoring

Keni nevojë për ndihmë për të studiuar një temë?

Specialistët tanë do të këshillojnë ose ofrojnë shërbime tutoriale për temat që ju interesojnë.
Paraqisni aplikacionin tuaj duke treguar temën tani për të mësuar në lidhje me mundësinë e marrjes së një konsultimi.