Vlerësimi i pasurive të paluajtshme komerciale duke përdorur një qasje krahasuese. Arsyetimi për rregullimet e bëra

në shtëpi

Scud

Me rastin e aplikimit të qasjes krahasuese, vlera e vlerës së pronës përcaktohet në krahasim me çmimin e shitjes së objekteve të ngjashme. Baza për aplikimin e kësaj qasjeje është fakti se vlera e vlerës së pronës lidhet drejtpërdrejt me çmimin e shitjes së objekteve të ngjashme. Çdo shitje e krahasueshme (objekt krahasimi, analog) krahasohet me pronën që vlerësohet. Saktësia e llogaritjes së vlerës së objektit të vlerësimit duke përdorur një qasje krahasuese varet nga vëllimi (plotësia) dhe cilësia (besueshmëria) e informacionit mbi transaksionet e blerjes dhe shitjes (ose ofertat për shitje).

Qasja krahasuese përbëhet nga hapat e mëposhtëm:

1. Përcaktimi i qëllimit të vlerësimit me identifikimin e llojit të të drejtave të vlerësuara të objektit të vlerësimit dhe analogëve.

2. Analiza e tregut të pasurive të paluajtshme të analogëve që përkojnë në funksion funksional me përdorimin më të mirë dhe efektiv të pronës që vlerësohet.

3. Zgjedhja e një njësie krahasimi.

4. Përzgjedhja e analogëve nga transaksionet e shitblerjes dhe ofertave për shitje (oferta publike); kontrollimi i informacionit mbi analogët e zgjedhur në lidhje me çmimin e shitjes, çmimin e kërkuar, kushtet e pagesës, vendndodhjen, karakteristikat fizike dhe kushtet e tjera të transaksionit.

5. Përzgjedhja e parametrave më të rëndësishëm të krahasimit për rregullimin e çmimeve të analogëve.

6. Rregullimi i kostos së njësive krahasuese të analogëve për dallimet në parametrat e krahasimit.

7. Analiza e vlerave të rregulluara të çmimeve për njësi të analogëve.

8. Koordinimi i vlerave të rregulluara të çmimeve për njësi të analogëve dhe një përfundim mbi vlerën e objektit të vlerësimit duke përdorur një qasje krahasuese.

Janë bërë ndryshime (rregullime) në çmimin e shitjes për të pasqyruar diferencat e rëndësishme midis tyre. Të dhënat fillestare për pronën që po vlerësohet dhe analogët e apartamenteve për krahasim janë paraqitur në tabelën 7.

Tabela 7 - Të dhënat fillestare për objektet e krahasimit (analoge)

Elementet e krahasimit	Objekti i vlerësimit	Objektet e krahasimit (analoge)

1. Çmimi i shitjes, fshij.	-	12 200 000	11 790 000	9 700 000	13 800 000
2. Të drejtat pronësore	Pronësi e plotë			Në pronësi për më shumë se 3 vjet, një pronar i rritur	Në pronësi për më shumë se 3 vjet, një pronar i rritur
3. Kushtet e financimit		Pagesa me para në dorë pa këste	Pagesa me para në dorë pa këste	Pagesa me para në dorë pa këste	Pagesa me para në dorë pa këste
4. Kushtet e shitjes	Nuk ka vonesa në check-in	Baza e zhvendosjes së vonuar	Nuk ka vonesa në check-in	Nuk ka vonesa në check-in	Nuk ka vonesa në check-in
5. Kushtet e tregut (koha)	3 muaj	I ngjashëm	I ngjashëm	I ngjashëm	I ngjashëm
6. Vendndodhja
7. Karakteristikat fizike:
- Sipërfaqja e përgjithshme	74,9	72,0	78,0		70,0
- hapësirë për banim	46,0	43,0	46,0	40,2	40,0
– zona e kuzhinës	10,2	10,0	10,0		10,0
- dysheme	6/16	13/16	4/16	9/16	10/16
- lartesia e tavanit	2,65	2,50	2,70
– prania e një ballkoni, lozhë	Në dispozicion, lozhë me xham	Lozha mungon në ballkon	Lozha e ballkonit mungon	Lozha mungon në ballkon	Lozha mungon në ballkon
- dysheme	Laminat	Parket	n/a	Linoleum	Laminat
– banjo	Të ndara	Të ndara	Të ndara	E përbashkët	n/a
8. Karakteristikat ekonomike:
– kostot operative	7150 rubla/muaj.	I ngjashëm	I ngjashëm	I ngjashëm	I ngjashëm
9.Përdorimi
- qëllimi funksional	Për qëndrimin tuaj	Për qëndrimin tuaj	Për qëndrimin tuaj	Për qëndrimin tuaj	Për qëndrimin tuaj
- shtet	mirë	Mesatare	mirë	Mesatare	E shkëlqyeshme
- cilësia e përfundimit	Standard	Standard	Standard	Standard	Standard
10. Komponentët e pasurive të paluajtshme
- telefon	Në dispozicion	Në dispozicion	Në dispozicion	Në dispozicion	Në dispozicion
- Informacion shtese	Intercom, Dritare me dy xham	Intercom Dritare me dy xham	n/a	Intercom Dritare me dy xham	Video intercom, Dritare me dy xham

Disa elemente të krahasimit karakterizohen nga disa tregues, për secilin prej të cilëve bëhen rregullime.

Kur mbledhni informacion mbi objektet e krahasimit (analogët), është e nevojshme para së gjithash të mblidhni një sasi të mjaftueshme të të dhënave të dokumentuara për transaksionet e përfunduara të blerjes dhe shitjes së analogëve. Duke pasur parasysh që ky informacion është konfidencial dhe nuk ka qasje falas në bazat e të dhënave për transaksionet e kryera për blerjen dhe shitjen e pasurive të paluajtshme, mund të përdorni të dhëna për çmimet e furnizimit të objekteve të krahasimit të marra nga burime të hapura të periodikëve të specializuar dhe të internetit. Të dhënat nga ofertat publike janë më afër çmimeve reale të transaksioneve të blerjes dhe shitjes, gjë që lejon, duke marrë parasysh rregullimin e çmimit të kërkuar, të pasqyrohen sa më afër çmimet reale të blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme.

Analogët duhet të jenë sa më të ngjashëm me pronën që vlerësohet, kryesisht për sa i përket pesë elementëve të parë të krahasimit, dhe për pasuritë e paluajtshme rezidenciale (apartamente) gjithashtu për nga karakteristikat fizike (numri i dhomave, sipërfaqja totale, lloji i ndërtesës, etj). Të gjithë analogët e përzgjedhur janë përmbledhur në Tabelën 8, e cila përfshin të dhëna parësore të marra nga burime të hapura dhe të dhëna shtesë të marra drejtpërdrejt nga shitësi i analogëve.

Në vijim jepet arsyetimi dhe llogaritja e sasisë së rregullimeve për elementët e krahasimit, të cilët janë të ndryshëm për analogët dhe objektin e vlerësimit. Përdoret një teknikë për të afruar çdo objekt krahasimi me Objektin e Vlerësimit. Të gjitha të dhënat për objektin e vlerësimit duhet të mbeten të pandryshuara dhe me sa duket (hipotetikisht) ndryshojnë vetëm të dhënat për objektin e krahasimit. Shenja e rregullimit përcaktohet në bazë të sa vijon: nëse vlera e objektit të krahasimit kur i afrohet objektit të vlerësimit për ndonjë element rritet, atëherë shenja e rregullimit është pozitive; në përputhje me rrethanat, nëse zvogëlohet, atëherë shenja e rregullimi është negativ.

Rregullimet (ndryshimet) mund të jenë me kosto ose përqindje. Për karakteristikat sasiore, ndryshimet zakonisht paraqiten në terma të vlerës, dhe për ato cilësore - në terma përqindje. Rregullimet në përqindje zbatohen si për koston e objektit krahasimor ashtu edhe për njësinë e krahasimit, dhe rregullimet e kostos zbatohen për koston e objektit të krahasimit. Rregullimet për kushtet e tregut, vendndodhjen dhe konsumin janë përqindje.

Diferenca midis vlerave të fituara të kostos së banesës dhe kostos së banesës me elementin e krahasimit të zëvendësuar do të përbëjë afërsisht shumën e rregullimit.

Madhësia e çdo rregullimi është e justifikuar. Ky përcaktim i shumës së rregullimit është më i besueshëm në një treg të zhvilluar nëse ka një numër të mjaftueshëm ofertash.

Bazuar në të dhënat e marra (madhësia e korrigjimeve, pozitive dhe negative), u përpilua një tabelë. 8

Rregullimet e aplikuara janë pasqyruar dhe justifikuar në tabelë. 9.

Tabela 8 – Rregullimi dhe llogaritja e vlerës së objektit të vlerësimit duke përdorur një qasje krahasuese

Elementet e krahasimit	Objekti i vlerësimit	Objektet e krahasimit (analoge)

Çmimi i shitjes, fshij.	-	12 200 000	11 790 000	9 700 000	13 800 000
Pronësia	Pronësi e plotë	Në pronësi për më shumë se 3 vjet, një pronar i rritur	Në pronësi për më shumë se 3 vjet, dy pronarë të rritur	Në pronësi për më shumë se 3 vjet, një pronar i rritur	Në pronësi për më shumë se 3 vjet, një pronar i rritur
Rregullimi i pronësisë
Kosto e rregulluar	12 200 000	11 790 000	9 700 000	13 800 000
Kushtet e financimit	Pagesa me para në dorë pa këste	Pagesa me para në dorë pa këste	Pagesa me para në dorë pa këste	Pagesa me para në dorë pa këste	Pagesa me para në dorë pa këste
Rregullimi për kushtet e financimit
Kosto e rregulluar	12 200 000	11 790 000	9 700 000	13 800 000
Kushtet e shitjes	Nuk ka vonesa në check-in	Baza e zhvendosjes së vonuar	Nuk ka vonesa në check-in	Nuk ka vonesa në check-in	Nuk ka vonesa në check-in
Rregullim për kushtet e shitjes
Kosto e rregulluar	12 200 000	11 790 000	9 700 000	13 800 000
Kushtet e tregut (koha)	3 muaj	I ngjashëm	I ngjashëm	I ngjashëm	I ngjashëm
Përshtatja për kushtet e tregut
Kosto e rregulluar	12 200 000	11 790 000	9 700 000	13 800 000
Vendndodhja	115563, Moskë, rr. Generala Belov, 21 vjeç	115583, Moskë, rr. Generala Belov, 47 vjeç	115563, Moskë, rr. Generala Belov, 29 vjeç	115583 Moskë, rr. Generala Belov, 53/1	115583, Moskë, rr. Generala Belov, 45/1
Në metro	12 min	11 min	10 min	13 min	10 min
	- 0,5%	-1%	+1,5%	-1%
Kosto e rregulluar	12 139 000	11 672 100	9 845 500	13 662 000
Karakteristikat fizike:
- Sipërfaqja e përgjithshme	74,9	72,0	78,0		70,0
	+2%	-4%	+7%	+4%
Kosto e rregulluar	12 381 780	11 205 216	10 534 685	14 208 480
- hapësirë për banim	46,0	43,00	46,00	40,20	40,00
	+3%	0%	+5%	+6%
Kosto e rregulluar	12 753 233	11 205 216	11 061 419	15 060 989
– zona e kuzhinës	10,2	10,00	10,00	9,00	10,00
	0 %	0%	+1%	0%
Kosto e rregulluar	12 753 233	11 205 216	11 172 033	15 060 989
- dysheme	6/16	13/16	4/16	9/16	10/16
Rregullim për kat	0%	0%	0%	0%
Kosto e rregulluar	12 753 233	11 205 216	11 172 033	15 060 989
- lartesia e tavanit	2,65	2,50	2,70	2,60	2,60
Rregullim për lartësinë e tavanit	+ 0,2%	0%	0%	0%
Kosto e rregulluar	12 778 740	11 205 216	11 172 033	15 060 989
– prania e një ballkoni, lozhë	Lozhë ballkoni	Lozha mungon në ballkon	Lozha e ballkonit mungon	Lozha mungon në ballkon	Lozha mungon në ballkon
Rregullimi për praninë e një ballkoni dhe lozhë	+2%	+5%	+2%	+2%
Kosto e rregulluar	13 034 315	11 765 477	11 395 474	15 362 209
- dysheme	Laminat	Parket	n/a	Linoleum	Laminat
Përshtatja për gjininë	-5%	0%	2%	0%
Kosto e rregulluar	12 382 599	11 765 477	11 623 384	15 362 209
– banjo	Të ndara	Të ndara	Të ndara	Të kombinuara	Të ndara
Rregullim për banjën	0%	0%	+2%	0%
Kosto e rregulluar	12 382 599	11 765 477	11 855 851	15 362 209
Karakteristikat ekonomike:
– kostot operative	7150 rubla/muaj.	I ngjashëm	I ngjashëm	I ngjashëm	I ngjashëm
Rregullimi për kostot operative	0%	0%	0%	0%
Kosto e rregulluar	12 382 599	11 765 477	11 855 851	15 362 209
Përdorimi
- qëllimi funksional	Për qëndrimin tuaj	Për qëndrimin tuaj	Për qëndrimin tuaj	Për qëndrimin tuaj	Për qëndrimin tuaj
Rregullimi për qëllime funksionale	0%	0%	0%	0%
Kosto e rregulluar	12 382 599	11 765 477	11 855 851	15 362 209
- shtet	mirë	Mesatare	mirë	Mesatare	E shkëlqyeshme
Rregullimi për gjendjen	+5 000		+5 000	-5 000
Kosto e rregulluar	12 387 599	11 765 477	11 860 851	15 357 209
- cilësia e përfundimit	Standard	Standard	Standard	Standard	Standard
Rregullimi për cilësinë e përfundimit
Kosto e rregulluar	12 387 599	11 765 477	11 860 851	15 357 209
Komponentët jo të paluajtshëm
- telefon	Në dispozicion	Në dispozicion	Në dispozicion	Në dispozicion	Në dispozicion
Korrigjim në telefon
Kosto e rregulluar	12 387 599	11 765 477	11 860 851	15 357 209
- Informacion shtese	Intercom, Dritare me dy xham	Intercom Dritare me dy xham	n/a	Intercom Dritare me dy xham	Video intercom, Dritare me dy xham
Rregullimi bazuar në informacione shtesë				- 10 000
Kosto e rregulluar	12 387 599	11 765 477	11 860 851	15 347 209
Numri i rregullimeve
Korrigjimi i përgjithshëm neto		297 993	1 145 045	-2 160 851	-944 769
(e njejta, si perqindje)		2,44	9,71	-22,28	-6,85
Rregullimi i përgjithshëm bruto		334 400	1 179 000	1 993 500	1 809 000
(e njejta, si perqindje)		2,74	10,00	20,55	13,11

Tabela 9 – Arsyetimi për rregullimet

Lloji i rregullimit	Përshkrimi i natyrës së rregullimit	Rregullimet e prezantuara
Rregullimi për vendndodhjen	Rregullimi varet nga prestigji i zonës, distanca në stacionin më të afërt të metrosë	0.5% për çdo minutë
Rregullim për sipërfaqen totale	Një rregullim bëhet nëse sipërfaqja totale e pronës që vlerësohet devijon nga sipërfaqja e analogut të saj me më shumë se 1 m2	1% për çdo m2.
Rregullim për hapësirën e banimit	Një rregullim bëhet nëse zona e banimit të pronës që vlerësohet devijon nga sipërfaqja e analogut për më shumë se 1 m2	1% për çdo m2
Rregullim për zonën e kuzhinës	Një rregullim bëhet vetëm nëse zona e kuzhinës së objektit të vlerësimit devijon nga zona e kuzhinës analoge me 1 m2	1% për çdo m2
Rregullim për kat	Vendndodhja e pronës që vlerësohet në katin e parë ose të fundit ka një ndikim negativ në vlerën e saj	Kati i parë: -7% Kati i fundit: -2%
Rregullim për lartësinë e tavanit	Një rregullim bëhet vetëm nëse lartësia e tavanit të objektit që vlerësohet devijon nga lartësia e tavanit të analogut me më shumë se 10 cm	0.2% për çdo 10 cm
Rregullimi për praninë e një ballkoni	Prania e një ballkoni dhe lozhë rrit vlerën e pronës që vlerësohet	2% - prania e një ballkoni 5% - prania e një lozhë
Përshtatja për gjininë	Mbulesa e dyshemesë me cilësi të lartë rrit vlerën e pronës që vlerësohet	Parket: -5% Linoleum: +2%
Rregullim për banjën	Një banjo e veçantë është më e përshtatshme, si rezultat i së cilës rritet vlera e pronës	Të kombinuara: +2%
Rregullim për gjendjen dhe cilësinë e përfundimit	Gjendja e mirë dhe arredimi i banesës kanë një efekt pozitiv në vlerën e pronës që vlerësohet	Nevoja për riparim: +15,000 Gjendja mesatare: +5,000
Korrigjim në telefon	Prania e një telefoni rrit vlerën e pronës së subjektit	Instalimi i telefonit:+7 000
Rregullimi bazuar në informacione shtesë	Elementet thelbësore shtesë të vetive të lëndës e rrisin gjithashtu vlerën e saj	Dritare plastike: + 20,000 Intercom: + 5,000, video intercom - 10,000

Numri më i vogël i rregullimeve vërehet në analogun nr.2, një korrigjim i vogël i përgjithshëm neto vërehet në analogun nr.3 dhe korrigjimi më i vogël bruto vërehet në analogun nr.1.

Në këtë drejtim, koeficientët e peshës do të shpërndahen si më poshtë: analoge nr.1 – 0.35, analoge nr.2 – 0.3, analoge nr.3 – 0.2, analoge nr.4 – 0.15.

Vlera e rregulluar e pronës së lëndës:

12 387 599*0,35+11 765 477*0,3+11 860 851*0,2+15 347 209*0,15 = 12,539,554,3 RUB

Rregullimi për pazare. Kur studiohet situata aktuale në treg, rregullimi aktual për pazaret është 3-7%. Në raste mjaft të rralla, çmimi i transaksionit dhe çmimi i ofertës janë të njëjta. Çmimi fillestar në shumicën e rasteve është dukshëm më i lartë se kostoja aktuale e pronës. Ky prim, sipas përllogaritjeve tona, është 3 - 7%.

Bazuar në këto faqe:

http://shkollazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Kështu, në këtë raport rregullimi për pazaret ishte 5%.

Rregullimi për të drejtat e transferuara. Meqenëse prona e objektit të vlerësimit dhe objektet e analogëve janë transferuar, nuk janë bërë rregullime për të drejtat e transferuara.

Rregullimi për kushtet e financimit. Duke qenë se subjekti i vlerësimit dhe analogët kanë kushte financimi tregu, nuk janë bërë rregullime në kushtet e financimit.

Përshtatja e kushteve të transaksionit. Duke qenë se subjekti i vlerësimit dhe objekte të ngjashme kanë kushte tregu të transaksionit, nuk janë bërë rregullime në kushtet e transaksionit.

Përshtatje për kushtet e tregut (data e shitjes). Sipas kushteve të tregut, objekti i vlerësimit dhe objektet e ngjashme janë të krahasueshme. Kështu, nuk është bërë asnjë rregullim për kushtet e tregut.

Rregullim për distancën nga metro Duke qenë se prona që po vlerësohet dhe analogët e saj ndodhen në të njëjtin bllok, nuk është bërë asnjë rregullim për distancën nga metroja.

Rregullim për llojin e shtëpisë. Meqenëse lloji i shtëpisë së pronës që vlerësohet dhe pronave të ngjashme janë të njëjta, paneli, nuk janë bërë rregullime për llojin e shtëpisë.

Rregullim për katin/numrin e kateve. Faktori që ndikon në kosto është se në cilin kat ndodhet apartamenti. Nëse dyshemeja është e para, atëherë kjo kërkon lagështi dhe temperaturë të ulët të ajrit në apartament, dhe gjithashtu, si rregull, në apartamentet në katin e parë nuk ka dritë të mjaftueshme natyrore për shkak të pemëve ose shkurreve të mbjella rreth shtëpisë. Për sa i përket katit të fundit, ka një probabilitet të lartë për rrjedhje të çatisë dhe ngrohje të fortë të dritareve gjatë verës. Nuk mund të përjashtohet një problem me presionin e ujit për shkak të katit të sipërm. Prandaj, apartamentet në katet më të larta do të kushtojnë më shumë se apartamentet në katet më të ulëta.

Sipas faqeve:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html

rregullimi për katin e parë dhe të fundit është 5-15%. Por duke qenë se apartamentet e ngjashme ndodhen afërsisht të gjitha në katet e mesme, rregullimi për katin/numrin e kateve nuk përfshihet.

Rregullimi për numrin e dhomave. Për sa i përket numrit të dhomave, objekti që vlerësohet dhe objektet e ngjashme janë të njëjta - 3 dhoma. Prandaj, nuk është bërë asnjë rregullim për numrin e dhomave.

Rregullim për sipërfaqen totale. Ky ndryshim futet nëse sipërfaqja e pronës që vlerësohet devijon nga sipërfaqja e analogut të saj me më shumë se 10 m2. Meqenëse objektet analoge ndryshojnë pak nga sipërfaqja totale e objektit të vlerësuar, nuk u bë asnjë rregullim në sipërfaqen totale.

Rregullim për zonën e kuzhinës. Ky ndryshim futet nëse sipërfaqja e kuzhinës së pronës që vlerësohet devijon nga zona e kuzhinës së analogut me më shumë se 1 m2.

Sipas faqeve:

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

Shuma e rregullimit merret në masën 0.5% për çdo 1 m2.

Rregullim për hapësirën e banimit. Si rezultat i analizës së tregut, u zbulua se kostoja mesatare prej 1 m2. m i një apartamenti me dy dhoma në zonën e Yasenevo është 157,834 rubla. Prandaj, rregullimi është llogaritur si diferenca midis sipërfaqes së banimit të pronës që vlerësohet dhe asaj të një prone të ngjashme, shumëzuar me koston 1 m2. m Rregullimet janë bërë në të gjitha objektet analoge, përveç nr. 4, pasi sipërfaqja totale e objekteve analoge Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3 dhe Nr. 5 ndryshon mesatarisht 2 m2. nga zona e banimit të pronës që vlerësohet.

Rregullim për lartësinë e tavanit. Meqenëse seria e shtëpisë, përkatësisht P-3, të gjitha kanë të njëjtën lartësi tavani, kështu që nuk u bë asnjë rregullim në lartësinë e tavanit .

Sipas faqes:

http://tipdoma.ru/series_p-3.html

Rregullim për dritare. Meqenëse dritaret e objektit të vlerësimit dhe objekteve analoge janë të njëjta, nuk janë bërë rregullime.

Rregullimi i pamjes nga dritarja. Duke qenë se dritarja e pronës që vlerësohet dhe analogët e saj ka pamje nga oborri dhe rruga, nuk është bërë asnjë rregullim.

Rregullim për banjën. Prona që vlerësohet ka një banjë të kombinuar, ndërsa pronat e ngjashme kanë një të veçantë, kështu që është bërë një rregullim në masën 2%.

Sipas faqes:

http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html

Rregullim për praninë e një ballkoni/lozhe. Ky ndryshim nënkupton një rritje të kostos së apartamentit në prani të këtij lloj përmirësimi, në masën 1-5%, duke qenë se prona që vlerësohet ka një lozhë, e cila ka avantazhe ndaj një ballkoni, ne bëjmë një ndryshim prej 2%. me objektin analog me nr.3.

Sipas faqeve:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02

Rregullim për gjendjen e përfundimit. Riparimet dhe cilësia e përfundimit ndikojnë drejtpërdrejt në koston e banesës. Mbarimi i përsosur dhe me cilësi të lartë rrit çmimin me 10%. Meqenëse cilësia e përfundimit të objektit të vlerësuar nuk ndryshon shumë nga cilësia e përfundimit të objekteve analoge, prandaj nuk është bërë asnjë rregullim.

Rregullimi për karakteristika shtesë. Meqenëse karakteristikat shtesë të objektit të vlerësimit dhe objekteve analoge nuk janë shumë të ndryshme, nuk u bënë rregullime.

Mund të shihni logjikën për llogaritjen e vlerës përfundimtare të objektit të vlerësimit dhe llogaritjen e rregullimeve në këtë skedar Excel: . Ai gjithashtu ka një bllok të quajtur "rregullat e rregullimit", i cili tregon sasitë specifike të rregullimeve që do të zbatohen. Për shembull, për të rregulluar distancën nga metro, përdoret një koeficient 1 për një devijim prej 200 njësive, kjo do të thotë se çdo 200 metra distancë nga metro jep një devijim në çmim prej 1%. Për më tepër, të gjitha këto vlera janë të personalizueshme, në varësi të asaj që tregohet në raportin tuaj në përshkrimin e rregullimeve, ato mund të ndryshohen, sepse rekomandimet mund të ndryshojnë nga burime të ndryshme. Për 8 lloje kryesore të rregullimeve, ne sugjerojmë të përdorni llogaritjen automatike të vlerave sipas parametrave tuaj.

Rregullimi për distancën nga stacioni i transportit publik (metro)
Rregullim për kat
Rregullim për disponueshmërinë e ambienteve verore
Rregullim për banjën
Rregullim për sipërfaqen totale
Rregullim për hapësirën e banimit
Rregullim për zonën e kuzhinës
Rregullimi për gjendjen

Kjo nuk do të thotë që ju duhet të përdorni të gjitha këto rregullime; nëse dëshironi, mund të vendosni numrin 0 në cilësimet e ndonjë prej rregullimeve dhe llogaritja automatike për të nuk do të kryhet si parazgjedhje. Ju gjithashtu duhet të kuptoni se distancat midis objekteve llogariten drejtpërdrejt në hartë, pa marrë parasysh gardhet, vrimat dhe pengesat e tjera që duhen shmangur. Yandex mund të llogarisë distancat në autostrada, por rruga e një këmbësori është misterioze dhe do të duhet shumë kohë për të mësuar se si ta llogarisni atë me çdo saktësi. Kur krijoni një raport, gjithmonë mund të korrigjoni çdo shifër të llogaritur automatikisht në 0 ose të futni tuajën nëse e kërkon situata. Sistemi gjithashtu parashikon një rregullim relativ arbitrar për të marrë parasysh tiparet jo të parëndësishme të objektit të vlerësimit. Për të përcaktuar më saktë koston përfundimtare të një objekti, mund të përdorni gjithashtu një rregullim absolut, me ndihmën e të cilit vlera e dëshiruar do të rregullohet jo nga një përqindje e çmimit të analogut, por me një shumë të caktuar. Si rregull, një rregullim i tillë përdoret për të marrë parasysh kostot e përmirësimeve, qofshin ato rizhvillime ose riparime ekskluzive, koston e të cilave vlerësuesi ka të drejtë të përcaktojë me vlerësimin e tij të ekspertit.

Në Prosimple, madhësia e rregullimeve përcaktohet në bazë të metodologjisë së propozuar nga Qendra Shkencore dhe Praktike e Vlerësuesve Profesionistë, ku, sipas metodologjisë, rregullimet kanë këto vlera:

Tabela e rregullimit

Emri	Më mirë		Mesatare	Më keq
Emri		Shto në çmim, %	Mesatare		Zbrit nga çmimi, %
Ballkon, lozhë	Ka një ballkon dhe një lozhë	2%	Ka një ballkon ose lozhë prej 2-2,5 sq.m.	Nr	-2%
	Ka një ballkon të madh
		1%
Vendndodhja e dhomës	-	-	I izoluar	Të lidhura	-2; -8%
Furnizim me ujë	-	-	Qendrore	Gejzer	-1; -2%
Banjo	Stili perëndimor	5%	Të vogla të veçanta	Të kombinuara	-2; -4%
Vendndodhja e dritares	Dritaret në oborr	1; 2%	Gjysma e dritareve kanë pamje nga rruga	Të gjitha dritaret kanë pamje nga rruga	-5; -1%
Siguria	Portier	3; 5%	bllokimi i kombinimit	Nr	-5%
Siguria	Intercom	2%	bllokimi i kombinimit	Nr	-5%
Shtetit	Apartament pas rinovimit të madh	5; 1%	E kënaqshme, kërkon riparime të vogla kozmetike	Apartamenti kerkon rinovim te madh	-3; -5%
Zona e kuzhinës	Më shumë se 8 m2.	+0,3% për çdo 0,1 m2.	Nga 7 m2. deri në 8 m2.	Më pak se 7 m2.	-0.3% për çdo 0.1 m2.
Lartesia e tavanit	Nga 2.8 m.	1,90%	Nga 2,65 m në 2,8 m.	Më pak se 2.6 m	-1% për çdo 10 cm
Disponueshmëria e një ashensori	Disponohet ne nje pallat pese katesh	3; 4%		Jo në një ndërtesë të lartë	-3; -4%
Grykë mbeturinash	Disponohet ne nje pallat pese katesh	2; 4%	Po në një pallat të lartë, jo në një ndërtesë 5-katëshe	Jo në një ndërtesë të lartë	-2; -4%

SAJ. Yaskevich. “Metodat praktike dhe shembujt e kryerjes së rregullimeve krahasuese gjatë vlerësimit të pasurive të paluajtshme (blerje, shitje dhe qira). Fitimi i sipërmarrësit dhe konsumimi i jashtëm. Vlerësimi i objekteve të infrastrukturës”. M.: NPCPO LLC, 2010.

Qasja krahasuese përbëhet nga hapat e mëposhtëm:

1. Përcaktimi i qëllimit të vlerësimit me identifikimin e llojit të të drejtave të vlerësuara të objektit të vlerësimit dhe analogëve.

2. Analiza e tregut të pasurive të paluajtshme të analogëve që përkojnë në funksion funksional me përdorimin më të mirë dhe efektiv të pronës që vlerësohet.

3. Zgjedhja e një njësie krahasimi.

5. Përzgjedhja e parametrave më të rëndësishëm të krahasimit për rregullimin e çmimeve të analogëve.

6. Rregullimi i kostos së njësive krahasuese të analogëve për dallimet në parametrat e krahasimit.

7. Analiza e vlerave të rregulluara të çmimeve për njësi të analogëve.

8. Koordinimi i vlerave të rregulluara të çmimeve për njësi të analogëve dhe një përfundim mbi vlerën e objektit të vlerësimit duke përdorur një qasje krahasuese.

Janë bërë ndryshime (rregullime) në çmimin e shitjes për të pasqyruar diferencat e rëndësishme midis tyre. Të dhënat fillestare për objektin e vlerësimit dhe analogët për krahasim janë paraqitur në tabelën 7.

Tabela 7 - Të dhënat fillestare për objektet e krahasimit (analoge)

Elementet e krahasimit	Objekti i vlerësimit	Analoge

1.Çmimi, fshij.		11,504,400 rubla + 5% komision.	16 500 000 rubla. Asnjë komision.	11,500,000 rubla + komision 5%
2.Pronësia	Pronësi e plotë	Pronësi e plotë	Pronësi e plotë	Pronësi e plotë
3. Kushtet e financimit	n/a
4. Kushtet e shitjes	Tregu	Tregu	Tregu	Tregu
5. Kushtet e tregut (koha)	n/a
6.Vendndodhja	m. Planernaya, rr. Fomicheva 7 min. ne kembe		m. Rruga Planernaya. Rodionovskaya, 5	metro Planernaya metro Skhodnenskaya 15 min. ne kembe

		Kati 1 i nje pallati te ri banimi	Kati i 1 i nje pallati banimi	Kati i 1 i nje pallati banimi
7.2.Shfaqja	Plani i hapur	Paraqitja e zyrës	n/a	Paraqitja e zyrës
7.3 Lartësia e tavanit, m	4.0 m.	3,0	3,45	2,65
7.4.Sipërfaqja totale, m 2	144 m2	174 m2	148 m2	102 m 2
	Energjia elektrike 30 kW	ka	Energjia elektrike 21 kW	n/a
7.6.Telefon	ka	n/a	n/a	ka
7.7.Parking	Parkim	n/a	n/a	n/a
7.8. Siguria	Sinjalizimi	n/a	n/a	n/a
7.9.Interneti	ka	n/a	n/a	ka
7.10. Komunikimet	ka	ka	ka	ka
7.11.Hyrja	Ka 1		Dy hyrje të veçanta	Hyrja e veçantë
8.Kalueshmëria e vendit	lartë	n/a	n/a	n/a
9.Linja e shtëpisë	1	1	1	n/a
10.Përdorimi	Ndërtesë zyrash, bankë, sallon, shërbime, dyqan etj.		Sallon bukurie	n/a
11. Gjendja e lokalit	Rinovim mesatar	Ka nevoje per rinovim	Riparim i mirë	Ka nevoje per rinovim
	INCOM	INCOM	INCOM	INCOM
13.Informacione shtesë				Dollapët e integruar

Disa elemente të krahasimit karakterizohen nga disa tregues, për secilin prej të cilëve bëhen rregullime.

Analogët duhet të jenë sa më të ngjashëm me Objektin e Vlerësimit dhe, para së gjithash, në pesë elementët e parë të krahasimit. Të gjithë analogët e përzgjedhur janë përmbledhur në Tabelën 8, e cila përfshin të dhëna parësore të marra nga burime të hapura dhe të dhëna shtesë të marra drejtpërdrejt nga shitësi i analogëve.

Diferenca midis vlerave të fituara të kostos së banesës dhe kostos së banesës me elementin e krahasimit të zëvendësuar do të përbëjë afërsisht shumën e rregullimit.

Madhësia e çdo rregullimi është e justifikuar. Ky përcaktim i shumës së rregullimit është më i besueshëm në një treg të zhvilluar nëse ka një numër të mjaftueshëm ofertash.

Bazuar në të dhënat e marra (madhësia e korrigjimeve, pozitive dhe negative), u përpilua një tabelë. 8

Rregullimet e aplikuara janë pasqyruar dhe justifikuar në tabelë. 9.

Tabela 8 – Rregullimi dhe llogaritja e vlerës së objektit të vlerësimit duke përdorur një qasje krahasuese

Elementet e krahasimit	Objekti i vlerësimit	Analoge

1.Çmimi, fshij.		12 079 620	16 500 000.	12 075 000
2.Pronësia	Pronësi e plotë	Pronësi e plotë	Pronësi e plotë	Pronësi e plotë
Rregullimi i pronësisë
Kosto e rregulluar	12 079 620	16 500 000.	12 075 000
3. Kushtet e financimit	n/a	n/a	n/a	n/a
Rregullimi për kushtet e financimit
Kosto e rregulluar	12 079 620	16 500 000.	12 075 000
4. Kushtet e shitjes	Tregu	Tregu	Tregu	Tregu
Rregullim për kushtet e shitjes
Kosto e rregulluar	12 079 620	16 500 000.	12 075 000
5. Kushtet e tregut (koha)	n/a	n/a	n/a	n/a
Përshtatja për kushtet e tregut
Kosto e rregulluar	12 079 620	16 500 000.	12 075 000
6.Vendndodhja	m. Planernaya, rr. Fomicheva 10 min. ne kembe	m Planernaya 10 min. transporti	m. Rruga Planernaya. Rodionovskaya, 5 15 min me transport	m Planernaya 15 min. ne kembe
	+8%	+12%	+2%
Kosto e rregulluar	13 045 990	18 480 000	12 316 500
7. Karakteristikat fizike:
7.1.Lloji i ndërtesës dhe numri i kateve të saj	Nje ndertese nje kateshe e veçuar.	Kati 1 i nje pallati te ri banimi	Kati i 1 i nje pallati banimi	Kati i 1 i nje pallati banimi
Rregullim për kat	-5%	-5%	-5%
Kosto e rregulluar	12 393 690	17 556 000	11 700 675
7.2.Shfaqja	Plani i hapur	Paraqitja e zyrës	n/a	Paraqitja e zyrës
Rregullimi për paraqitjen	+1%		+1%
Kosto e rregulluar	12 517 627	17 556 000	11 817 682
7.3 Lartësia e tavanit, m	4.0 m	3,0	3,45	2,65
Rregullim për lartësinë e tavanit	+1%	+0,5%	+1%
Kosto e rregulluar	12 642 803	17 643 780	11 935 859
7.4.Sipërfaqja totale, m 2	144 m2	174 m2	148 m2	102 m2
	-6%	-1%	+8%
Kosto e rregulluar	11 884 235	17 467 342	12 890 727
7.5. Energji elektrike e dedikuar	Energjia elektrike 30 kW	ka	Energjia elektrike 21 kW	n/a
		+0,5%
Kosto e rregulluar	11 884 235	17 554 679	12 890 727
7.6.Telefon	ka	n/a	n/a	ka
Korrigjim në telefon
Kosto e rregulluar	11 884 235	17 554 679	12 890 727
7.7.Parking	Parkim	n/a	n/a	n/a
Rregullimi për disponueshmërinë e parkimit
Kosto e rregulluar	11 884 235	17 554 679	12 890 727
7.8. Siguria	Sinjalizimi	n/a	n/a	n/a
Rregullimi i sigurisë
Kosto e rregulluar	11 884 235	17 554 679	12 890 727
7.9.Interneti	ka	n/a	n/a	ka
Rregullimi i internetit
Kosto e rregulluar	11 884 235	17 554 679	12 890 727
7.10. Komunikimet	ka	ka	ka	ka
Rregullimi në komunikim
Kosto e rregulluar	11 884 235	17 554 679	12 890 727
7.11.Hyrja	Ka 1	Tre hyrje (dy nga oborri, 1 qendrore)	Dy hyrje të veçanta	Hyrja e veçantë
Rregullimi i hyrjes	-3%	-1,5%
Kosto e rregulluar	11 527 708	17 291 359	12 890 727
8.Kalueshmëria e vendit	lartë	n/a	n/a	n/a
Rregullimi për kalueshmërinë e sitit
Kosto e rregulluar	11 527 708	17 291 359	12 890 727
9.Linja e shtëpisë	1	1	1	n/a
Rregullimi në linjën e shtëpisë
Kosto e rregulluar	11 527 708	17 291 359	12 890 727
10.Përdorimi	Ndërtesë zyrash, bankë, sallon, shërbime, dyqan	Zyra, stomatologji, qendër trajnimi	Sallon bukurie	n/a
Rregullimi për përdorim
Kosto e rregulluar	11 527 708	17 291 359	12 890 727
11. Gjendja e lokalit	Rinovim mesatar	Ka nevoje per rinovim	Riparim i mirë	Ka nevoje per rinovim
Rregullim për gjendjen e dhomës	+4%	-2%	+4%
Kosto e rregulluar	11 988 816	16 945 532	13 406 356
12. Prestigji i agjencisë që ofron pasuri të paluajtshme	INCOM	INCOM	INCOM	INCOM
Përshtatje për prestigjin e agjencisë
Kosto e rregulluar	11 988 816,36	16 945 531,55	13 406 356,34
13.Informacione shtesë	Jepet me qira truall prej 3 hektarësh	n/a	Nr	n/a
Rregullimi për shtesë inteligjencës		-7%
Kosto e rregulluar	11 988 816	15 759 344	13 406 356
Numri i rregullimeve
Korrigjimi i përgjithshëm neto		-90803,64	-740 655,66	1 331 356,34
(e njejta, si perqindje)		-0,75	-4,49	11,03
Rregullimi i përgjithshëm bruto		0,00	577 500,00	1 328 250,00
(e njejta, si perqindje)		0,00	3,50	11,00

Tabela 9 – Arsyetimi për rregullimet

Lloji i rregullimit	Përshkrimi i natyrës së rregullimit	Rregullimet e prezantuara
Rregullimi për vendndodhjen	Rregullimi varet nga prestigji i zonës, distanca në stacionin më të afërt të metrosë	5 minuta në këmbë - 2% 5 minuta me transport -4%
Rregullim për sipërfaqen totale	Një rregullim bëhet nëse sipërfaqja totale e objektit të vlerësimit devijon nga sipërfaqja e analogut për më shumë se 5 m2	1% për çdo 5 m2.
Rregullim për lartësinë e tavanit	Një rregullim bëhet vetëm nëse lartësia e tavanit të objektit të vlerësimit devijon nga lartësia e tavanit të analogut me më shumë se 50 cm	0.5% për çdo 50 cm
Korrigjim për parkim	Të kesh parkingun tënd rrit vlerën e pasurive të paluajtshme.	Për disponueshmërinë e parkimit +2%
Rregullimi për rresht	Linja e shtëpisë ndikon në prestigjin e ndërtesës dhe komoditetin e rrugëve hyrëse.	Për rreshtin e parë +5% ndaj kostos
Përshtatje për prestigjin e agjencisë	Prestigji i agjencive që ofrojnë objekt vlerësimi dhe agjencive që ofrojnë analoge është afërsisht i njëjtë, prandaj nuk bëhen rregullime për këtë element krahasimi.
Rregullimi për paraqitjen	Prania e një plan urbanistik të përzier rrit koston e ambienteve me 0,5%, një plan urbanistik korridor-zyre e zvogëlon atë me 1%
Rregullimi i hyrjes	Çdo hyrje rrit prestigjin e objektit	Një hyrje - 1.5%
Rregullim për gjendjen dhe cilësinë e përfundimit	Gjendja e mirë dhe arredimi i banesës kanë një efekt pozitiv në vlerën e pronës që vlerësohet	Ka nevojë për riparim: +4% Riparim i mirë: -2%
Korrigjim në telefon	Prania e një telefoni rrit vlerën e pronës së subjektit	Instalimi i telefonit: +0,5% instalimi i internetit: +1%
Rregullimi bazuar në informacione shtesë	Elementet thelbësore shtesë të vetive të lëndës e rrisin gjithashtu vlerën e saj	Mungesa e tokës ul koston e pasurive të paluajtshme me 7%
Rregullimi për energjinë elektrike	Disponueshmëria e më shumë energjisë elektrike rrit vlerat e pronës	10 kW – 0,5%
Rregullim për llojin e ndërtesës	Një ndërtesë e shkëputur rrit vlerën e pasurive të paluajtshme në krahasim me një ndërtesë banimi	Nëse kati i parë i një ndërtese banimi është minus 5%

Numri më i vogël i rregullimeve vërehet në analogun nr.3, korrigjimi më i vogël total bruto vërehet në analogun nr.1.

Në këtë drejtim, koeficientët e peshimit do të shpërndahen si më poshtë:
analog nr 1 – 0,4, analog nr 2 – 0,25, analog nr 3 – 0,35.

Vlera e rregulluar e pronës së lëndës:

11 988 816*0,4+15 759 344*0,25+13 406 356*0,35 = 13 427 587 rubla

Informacione të lidhura.

Seksionet