Si të vlerësoni një apartament për një hipotekë. Si të kurseni në vlerësimin e një apartamenti Si të përcaktoni çmimin e një apartamenti

në shtëpi

Programet

Në disa raste, angazhimi i një vlerësuesi të pavarur rezulton të jetë ose jopraktik ose i pajustifikuar ekonomikisht. Në raste të tilla, mund të përpiqeni ta vlerësoni vetë apartamentin.

Për të vlerësuar në mënyrë të pavarur një apartament, është mirë të përdorni një version të thjeshtuar të metodës së analizës krahasuese të ofertave për shitjen e apartamenteve të ngjashme.

Procedura e vlerësimit

Procedura për aplikimin e kësaj metode është si më poshtë:

1. Studioni bazën e të dhënave të ofertave për shitjen e apartamenteve të ngjashme me atë që dëshironi të vlerësoni. Burimet kryesore të ofertave të tilla janë agjencitë e mëdha të pasurive të paluajtshme, grumbulluesit online të reklamave për shitjen e pasurive të paluajtshme ("CIAN" dhe të ngjashme), si dhe botime të specializuara të shtypura si "Real Estate and Prices", "Nga dora në Dora" dhe të ngjashme.

Kur studioni ofertat për shitjen e apartamenteve, duhet t'i kushtoni vëmendje besueshmërisë së secilit burim informacioni dhe rëndësisë së vetë ofertës që nga data e vlerësimit. Nëse keni dyshime, është më mirë të telefononi numrin e kontaktit të treguar në reklamë dhe të sqaroni personalisht të gjitha detajet.

Bazuar në rezultatet e këtij studimi, është e nevojshme të zgjidhen 5-6 apartamente që janë sa më të ngjashme me apartamentin që vlerësohet sipas parametrave të mëposhtëm (parametrat janë renditur në rendin zbritës të rëndësisë):

vendndodhja dhe rrethina;
lloji, dizajni i shtëpisë;
klasa e përfundimit;
Numri i dhomave;
gjendja (nevoja për riparim);
dysheme;
zona e kuzhinës;
prania e ballkoneve dhe lozhave.

2. Pasi të jenë përzgjedhur 5-6 prona analoge, çmimet e analogëve të përzgjedhur duhet të rregullohen (ulen) me shumën e zbritjes së mundshme që shitësi i apartamentit zakonisht i ofron blerësit në procesin e negociatave reale të blerjes dhe pazareve të arsyeshme.

Madhësia e këtij rregullimi varet nga gjendja e tregut të pasurive të paluajtshme (dhe e ekonomisë në tërësi), e cila ndryshon me kalimin e kohës dhe karakterizohet nga një ciklik i theksuar, kur periudhat e rritjes pasohen nga periudha stanjacioni dhe rënieje. Kështu, gjatë një rritjeje dhe rritjes së përgjithshme të çmimeve në tregun e banesave, shitësit nuk nguten të bëjnë zbritje gjatë procesit të pazarit, sepse e dinë që pas disa kohësh çmimi i pronave të tyre do të vazhdojë të rritet. Blerësi në këtë situatë do të jetë i interesuar të blejë një shtëpi shpejt, përpara se çmimet të rriten edhe më shumë. Anasjelltas, gjatë një krize ekonomike, një zbritje gjatë procesit të negociatave mund të jetë mjaft domethënëse, pasi shitësi do të jetë i interesuar të shesë apartamentin e tij shpejt përpara se çmimet të bien edhe më të ulëta.

Përcaktimi i saktë i rregullimit për pazaret është një detyrë mjaft e vështirë, prandaj, kur vlerësoni në mënyrë të pavarur një apartament në tregun e pasurive të paluajtshme të Moskës dhe rajonit të Moskës, ju rekomandojmë të përdorni vlerat mesatare të mëposhtme të këtij ndryshimi:

3. Në këtë fazë të vlerësimit, kur objektet analoge janë përzgjedhur dhe çmimet e tyre janë rregulluar për të marrë parasysh rregullimet për pazare, është e nevojshme të llogaritet kostoja e 1 m2. metra sipërfaqe të secilit prej apartamenteve analoge. Për ta bërë këtë, çmimi i rregulluar i ofertës së analogut duhet të ndahet me sipërfaqen e tij totale. Pasi të kemi kryer këtë operacion për çdo analog, do të marrim një numër vlerash referencë për vlerën e tregut prej 1 m2. metra nga sipërfaqja e përgjithshme e banesës së vlerësuar.

Nëse vlera më e madhe ose më e vogël në këtë seri ndryshon nga vlera më e afërt (fqinje) në këtë seri me më shumë se 20%, atëherë analogu me këtë vlerë duhet të përjashtohet nga shqyrtimi i mëtejshëm si jopërfaqësues. Për shembull, nëse bazuar në analogët e zgjedhur kemi marrë serinë e mëposhtme të vlerave të kostos për 1 m²: 159 tr., 160 tr., 165 tr., 168 tr., 170 tr., 220 tr. , atëherë analogu i fundit me koston e një katrori është 220 mijë rubla. duhet të hidhet poshtë, pasi vlera e saj ndryshon nga vlera fqinje (170 mijë rubla) me më shumë se 20%.

Për të kaluar nga kjo seri vlerash në vlerën e tregut të apartamentit të vlerësuar, mbetet të llogaritet mesatarja aritmetike e vlerave rezultuese prej 1 m2. për apartamente të ngjashme dhe shumëzojeni vlerën që rezulton me sipërfaqen e banesës që vlerësohet.

Tabela e llogaritjes

Për të vizualizuar procedurën e përshkruar më sipër, ne ofrojmë një shembull të një tabele llogaritëse për vetëvlerësim:

Tabela 2. Tabela e llogaritjes për vlerësimin e një apartamenti.

	Ana-log 1	Ana-log 2	Ana-log 3	Ana-log 4	Ana-log 5	Ana-log 6
Çmimi i ofertës, fshij.
Gjendja e tregut të pasurive të paluajtshme në datën e vlerësimit	Rritje e moderuar
Rregullimi pop-up në datën e miratimit, i zgjedhur duke marrë parasysh situatën e tregut të pasurive të paluajtshme në datën e vlerësimit, %
Çmimi i ofertës, duke marrë parasysh çmimin pop-up për miratim, fshij.
Sipërfaqja totale, m2.
Kostoja e 1 m2, fshij.						Analogu është i përjashtuar nga shqyrtimi i mëtejshëm, sepse kushton 1 m2. ndryshon nga vlera më e afërt me më shumë se 20%.
Vlera mesatare e kostos prej 1. m2. për të gjithë analogët, fshij.	(159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400
Sipërfaqja totale e apartamentit të vlerësuar, m2.
Vlera e tregut e apartamentit të vlerësuar, rubla.	164400*50=8220000

Sigurisht, metoda e përshkruar për vlerësimin e një apartamenti është mjaft e thjeshtuar, por me përzgjedhje të kujdesshme të analogëve, edhe kjo metodë mund të japë rezultate mjaft të sakta.

Llogaritja e kostos së një pjese në një apartament

Metoda e përshkruar mund të përdoret gjithashtu për të vlerësuar në mënyrë të pavarur pjesën në një apartament. Për këtë, kostoja që rezulton prej 1 sq. m duhet të reduktohet me shumën e zbritjes (zbritje), duke marrë parasysh faktin se ky metër katror shitet si pjesë e një aksioni, dhe jo në një apartament "të tërë".

Pastaj kostoja e zbritur prej 1 m2 duhet të shumëzohet me numrin e metrave katrorë për aksion që vlerësohet. Rezultati do të jetë vlera e tregut të aksionit në apartamentin në fjalë.

Vlerësimi i një apartamenti online

Nëse jeni duke vlerësuar një apartament në Moskë, mund të kontrolloni rezultatet e vetë-vlerësimit tuaj duke përdorur kalkulatorët tanë të specializuar në internet:

Ju lutemi vini re se këta kalkulatorë ofrojnë vetëm një vlerësim të përafërt të kostos, kështu që nuk duhet të prisni një përputhje absolute. Për një vlerësim të saktë, ju lutemi konsultohuni me një vlerësues profesionist.

Vlerësimi i vlerës së tregut të një pronetë kryera në transaksione të ndryshme, për shembull, gjatë shitjes, blerjes ose marrjes së një kredie hipotekore. Sot do t'ju tregojmë se si kryhet, cilat lloje të kostove mund të llogariten dhe pse procedura është e nevojshme në secilin rast specifik.

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme - çfarë është?

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme është procesi i përcaktimit të vlerës së një prone specifike: për shembull, një punëtori prodhimi, apartament, vilë, garazh, shtëpi private ose të tjera.Vlerësimi i pasurive të paluajtshmetë rregulluara rreptësisht. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme kryhet nga vlerësuesit, aktivitetet e të cilëve rregullohen me ligjin "Për veprimtaritë e vlerësimit në Federatën Ruse". Kjo mund të jetë një kompani ose një sipërmarrës individual.

Ju mund të llogarisni vetë vlerën e përafërt të tregut, por rezultatet e një vlerësimi të tillë nuk do të merren parasysh nga agjencitë qeveritare. Gjykata, Rosreestr, bankat marrin parasysh vetëm një dokument zyrtar - një raport vlerësimi të lëshuar nga një specialist i akredituar.

Llojet e kostos

Sipas FSO nr. 2, gjatë kryerjes së veprimtarive vlerësuese përdoren katër lloje të vlerës së objektit vlerësues: tregtar, likuidues, investues dhe kadastral.

Vlera e tregut të pronës- Kjo çmimi me të cilin mund të shitet në një treg të lirë. Përdoret, për shembull, nga blerësit dhe shitësit kur diskutohet për vlerën e pasurive të paluajtshme, ose nga persona juridikë si dëshmi e ekzistencës së aseteve të caktuara. Vlera e tregut përcaktohet në varësi të kushteve të tregut: gjenden objekte të ngjashme dhe llogaritet çmimi mesatar i tregut. Ajo shfaqet edhe në rezultatet e vlerësimit.

Vlera e tregut është çmimi me të cilin një pronë mund të shitet.

Vlera e likuidimit të pronës- ky është çmimi me të cilin mund të shitet shpejt. Kështu, gjatë llogaritjes së kostos, vlerësuesit përdorin një periudhë ekspozimi prej 3-4 muajsh. Gjatë llogaritjes së vlerës së likuidimit, merret një periudhë ekspozimi prej 1-2 muajsh. Vlera e likuidimit të një prone është gjithmonë më e vogël se vlera e tregut. Zakonisht është 75–80% e çmimit të tregut.

Vlera e likuidimit është ajo për të cilën prona mund të shitet shpejt. Sipas FSO nr. 2, gjatë përcaktimit të vlerës së likuidimit, merret parasysh ndikimi i rrethanave emergjente që e detyruan shitësin të shesë pronën me kushte që nuk korrespondojnë me kushtet e tregut.

Vlera e investimit të objektit të vlerësimit- Kjo çmimi për një person ose grup të caktuar njerëzish për qëllime specifike investimi. Më shpesh përdoret për të vlerësuar efektivitetin e projekteve individuale, për shembull, për të përcaktuar nëse prona do të gjenerojë të ardhura kur jepet me qira. Vlera e investimit është gjithmonë më e madhe se vlera e tregut, sepse merr parasysh fitimin e mundshëm nga prona në të ardhmen. Nëse është më pak, atëherë është zgjedhur një plan i keq dhe është më e lehtë të shesësh pronën thjesht me çmimin e tregut.

Vlera e investimit është ajo për të cilën mund të blini një objekt për fitim.

Vlera kadastrale e pronës- Kjo shuma e përcaktuar si rezultat i vlerësimit kadastral shtetëror. Përcaktohet me metoda masive të vlerësimit, dhe nëse kjo nuk është e mundur, individualisht për secilën pronë. Vlerësuesi përcakton vlerën kadastrale, duke përfshirë edhe për qëllime tatimore.

Llojet e tjera të vlerës përdoren më rrallë kur kryhen vlerësime, për shembull, vlera e zëvendësimit.Kostoja e zëvendësimit të një prone ështëshuma që duhet të shpenzohet për ndërtimin e të njëjtit objekt në kushtet aktuale. Gjatë llogaritjes së tij, ata marrin parasysh pagat e punëtorëve, koston e materialeve të ndërtimit, pagesën për materialet e projektimit dhe kosto të tjera direkte dhe indirekte.

Më shpesh, kur vlerësohet, llogaritet vlera e tregut të objekteve.

Metodat e vlerësimit: si mund të llogaritet vlera

Sipas FSO 1, vlerësuesit mund të përdorin tre metoda llogaritëse - krahasuese, të ardhura dhe kosto.

Metoda krahasuese

Teza kryesore e metodës është se blerësi nuk do të paguajë një çmim për pasuri të paluajtshme më shumë se çmimi me të cilin mund të blihet saktësisht i njëjti objekt. Gjatë aplikimit të kësaj metode, vlerësuesi duhet:

🔺 Zgjidhni njësi krahasimi dhe krahasoni objektin e vlerësimit me të ngjashme.

🔺 Rregulloni vlerën e njësive të vlerësimit, në varësi të karakteristikave të objektit krahasues dhe analogëve.

🔺 Bini dakord për rezultatet e rregullimit.

Në varësi të qëllimeve të analizës, mund të përdoret një periudhë e ndryshme kohore gjatë së cilës objektet janë shitur. Në çdo rast, vlerësuesi zgjedh pasuri të paluajtshme praktikisht të ngjashme. Për shembull, nëse ai duhet të vlerësojë një apartament me tre dhoma në qendër pa ballkon - tre rubla në qendër. Më pas kryen një analizë krahasuese të pasurive të paluajtshme të përzgjedhura dhe pronës që vlerësohet, rregullon çmimet dhe gjen mesataren.

Kjo metodë kërkon studimin e një sasie të madhe informacioni dhe llogaritjesh, por ju lejon të përcaktoni koston sa më saktë që të jetë e mundur. Për shembull, gjatë llogaritjes së vlerës së tregut të një prone në qendër të qytetit, vlerësuesi shqyrton analoge të shumta në qendër.

Metoda e të ardhurave

Thelbi i metodës së të ardhurave është si më poshtë. Vlera e pasurisë së paluajtshme në momentin e vlerësimit përcaktohet si burim i të ardhurave në të ardhmen. Kjo do të thotë, vlerësuesi përcakton fitimin e mundshëm të objektit nga momenti i vlerësimit deri në përfundimin e funksionimit.

Gjatë aplikimit të metodës, merren parasysh rreziqet specifike për pronën e rajonit. Për shembull, ky mund të jetë dëmtim si pasojë e tërmeteve në Lindjen e Largët.

Metoda e të ardhurave përdoret në vlerësimin e vlerës së tregut, si dhe në aktivitetet investuese. Ajo korrespondon me idenë kryesore të investimit: nuk ka kuptim të paguash më shumë për pasuri të paluajtshme sesa mund të sjellë fitim.

Metoda e kostos

Ideja kryesore është e thjeshtë: një pronë nuk mund të kushtojë më shumë se shuma që do të duhej të shpenzohej për ndërtimin e saj tani.

Kjo metodë përdoret kur është e nevojshme të vlerësohen objektet e pasurive të paluajtshme pa shkëputje nga parcelat e tokës në të cilat ndodhen. Me metodën e kostos, vlerësuesi merr parasysh, ndër parametra të tjerë, edhe koston e parcelës.

Gjatë aplikimit të metodës së kostos, eksperti vepron si më poshtë:

🔸 Vlerëson vlerën e tregut të truallit.

🔸 Përcakton koston e zëvendësimit të ndërtesës, duke përfshirë shumën e fitimit të biznesit.

🔸 Vlerëson llojet e identifikuara të veshjes.

🔸 Llogarit koston përfundimtare të objektit. Për ta bërë këtë, ai rregullon koston e zëvendësimit për konsumimin dhe shton koston e truallit.

Shifra më e saktë merret kur vlerësuesi përdor tre metoda njëherësh dhe merr parasysh rezultatet e të gjitha llogaritjeve të marra. Nëse një specialist ka një qëllim të pazakontë, ai mund të përdorë metoda të tjera vlerësimi, për shembull, analizën e investimit në hipotekë.

Çfarë ndikon në vlerën e pasurive të paluajtshme

Faktori më i dukshëm dhe kryesor që ndikon në çmim është kostoja e pasurive të paluajtshme. Kostoja e pasurive të paluajtshme zakonisht i referohet çmimit të materialeve të ndërtimit dhe kostove të ndërtimit - pagat për punëtorët, kostot e dokumentacionit të projektimit, transportin e materialeve dhe të tjera. Për shembull, një shtëpi private e bërë me tulla, 3 kate e lartë, do të kushtojë më shumë se një vilë e një zone më të vogël, 2 kate të lartë, e bërë nga blloqe shkumë.

Gjithashtu, kostoja ndikohet nga shumë parametra të tjerë që nuk varen nga kostot e ndërtimit:

💎 Situata e tregut, për shembull, nëse në 2-3 muajt e fundit apartamentet në qytetin tuaj kanë rënë në çmim me 20-30%, me shumë mundësi nuk do të jeni në gjendje t'i shisni tuajat me çmimin e plotë të mëparshëm: gjithashtu do t'ju duhet të bëni një zbritje;

💎 sezonaliteti - disa objekte varen nga stina e shitjes: për shembull, vilat verore kanë një çmim maksimal në verë, dhe në dimër zvogëlohet me 15–25% në varësi të rajonit;

💎 Vendndodhja - banesat në qendër vlerësohen gjithmonë më shumë se ato të ngjashme në periferi, sepse qendra e qytetit ka një infrastrukturë më të zhvilluar;

💎 infrastruktura e një rrethi ose lokaliteti - banimi në fshatra të vegjël me 1-2 dyqane kushton shumë më pak se shtëpitë në qytet, pranë të cilave ndodhen kopshte, shkolla, dyqane, klinika dhe objekte të tjera të rëndësishme;

💎 shkalla e konsumimit - sa më e vjetër të jetë shtëpia, aq më shumë para do të duhet të investohen në riparime, kështu që objektet e vjetra vlerësohen më pak;

💎 Materiali i murit - nëse do të jetë i ngrohtë në dhomë varet nga kjo, kështu që banesa e bërë prej tullash ose druri vlerësohet më e lartë se një shtëpi e bërë me blloqe xhirimi, bllok shkumë - kjo e fundit le të hyjë më shumë ftohtë;

💎 Situata mjedisore - pasuritë e paluajtshme pranë liqeneve, pyjeve, parqeve vlerësohen më shumë se banesat pranë fabrikave të mëdha dhe ndërmarrjeve përpunuese;

💎 prania e një ballkoni - krijon hapësirë shtesë të lirë, prandaj rrit vlerën e pasurisë së paluajtshme;

💎 karakteristikat e oborrit, për shembull, nëse po flasim për ndërtesa apartamentesh, atëherë apartamentet me oborr të mbyllur me mbikëqyrje video do të kushtojnë më shumë se banesat e ngjashme me një oborr të hapur;

💎 shumë parametra të tjerë.

Vlerësuesi i merr parasysh të gjitha këto parametra dhe i pasqyron domosdoshmërisht në dokumentin përfundimtar - raportin e vlerësimit.

Si vlerësohet pasuria e paluajtshme

Vlerësimet e pasurive të paluajtshme kryhen në periudha të ndryshme kohore: nga 1–2 ditë deri në 2–3 javë. E gjitha varet nga sasia e të dhënave hyrëse, rajoni dhe numri i porosive nga vlerësuesi. Në përgjithësi, procedura përfshin 6 faza.

Faza 1. Vendosja e detyrës për vlerësim

Detyra e vlerësimit përfshin parametrat e mëposhtëm:

🔍 qëllimi i vlerësimit;

🔍 lloji i kostos që do të përcaktohet;

🔍 vendosja e të drejtave pronësore që vlerësohen;

🔍 data e vlerësimit.

Në këtë fazë, ju kontaktoni zhvilluesin dhe shpjegoni pse keni nevojë për një vlerësim. Si rregull, një vlerësim urdhërohet përpara se të aplikoni për një hipotekë. Në këtë rast, së pari kontaktoni zhvilluesin për një listë të dokumenteve. Jepini ato një vlerësuesi, i cili do të llogarisë vlerën e tregut dhe të likuidimit.

Nëse nevojitet një vlerësim për një kompani sigurimesh, merren parasysh edhe vlerat e tregut dhe të likuidimit.

Tashmë në këtë fazë, specialisti së pari njihet me objektin: pyet për vendndodhjen, zonën, disponueshmërinë e dokumenteve të nevojshme. Ai gjithashtu cakton dhe bie dakord me ju një datë për inspektimin e pronës dhe kryerjen e punëve të tjera.

Në fazën e parë, klienti duhet t'i sigurojë vlerësuesit të gjitha dokumentet në dispozicion për pronën:

🖋 planimetri, planimetri teknike;

🖋 dokumentacion teknik;

🖋 pasaportë kadastrale;

🖋 një ekstrakt nga Regjistri i Unifikuar Shtetëror i Pasurive të Paluajtshme që tregon pronarin, praninë e barrëve, ndalimeve, arrestimeve;

🖋 pasaportë teknike, nëse disponohet.

Nëse keni nevojë për një vlerësim të një objekti në ndërtim, do të nevojiten dokumente të tjera. Kontrolloni me vlerësuesin për një listë të plotë të letrave të kërkuara: lista mund të ndryshojë në varësi të situatës.

Faza 2. Nënshkrimi i kontratës

Pas vendosjes së detyrës, identifikimit të kostos së kërkuar dhe marrjes së dokumenteve, vlerësuesi do t'ju kërkojë të nënshkruani një marrëveshje. Ai do të tregojë afatet për përfundimin e punës, të drejtat dhe detyrimet tuaja, si dhe procedurën e pagesës së shërbimeve. Më shpesh, specialistët marrin parapagimin e plotë. Kostoja e shërbimeve varet nga rajoni, mesatarisht është 2000-5000 rubla.

Faza 3. Mbledhja e informacionit

Specialisti mbledh informacion me të cilin do të vërtetojë më tej përfundimet e tij për vlerën e pronës. Ai mbërrin në vend, e inspekton dhe e fotografon, kontrollon përputhshmërinë e gjendjes aktuale të gjërave me planin BTI dhe regjistron defektet. Gjithashtu ju bën pyetje shtesë, si p.sh. nëse po e përdorni objektin për qëllimin e synuar.

Faza 4. Llogaritja e kostos

Në këtë fazë vendossi të vlerësohet vlera e pasurisë së paluajtshme: zgjedh mënyrën e llogaritjes. Më shpesh ai përdor metodën krahasuese, krahas saj ai vlerëson koston sipas 1-2 të tjerëve për të marrë rezultate të sakta. Të gjitha formulat e përdorura për llogaritjen dhe rezultatet e saj shfaqen domosdoshmërisht në raportin përfundimtar.

Faza 5. Marrja parasysh e kushteve

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme zakonisht kryhet duke përdorur tre qasje kryesore: kosto, krahasuese dhe të ardhura. Për shembull, nëse një vlerësues punon me një apartament me dy dhoma në qendër, dhe në treg janë paraqitur vetëm apartamente me dy dhoma në periferi, ai përdor një faktor rritës sepse pasuritë e paluajtshme në qendër vlerësohen më lart. Dhe nëse apartamentet në treg janë shitur me riparime të mira, por banesa duhet të vlerësohet vetëm me parapërfundim, atëherë koeficienti do të jetë në rënie.

Të gjitha formulat e përdorura për llogaritjen e kostos gjithashtu futen në raport.

Faza 6. Gjenerimi i raportit

Në fazën e fundit, specialisti gjeneron një raport vlerësimi, të cilin ia transmeton klientit. Sipas ligjit, raporti duhet të jetë i lidhur dhe i numëruar. Dokumenti duhet të përmbajë informacionin e mëposhtëm:

▪ faktet dhe përfundimet kryesore;

▪ detyrë vlerësimi që është në përputhje me ligjet dhe standardet federale;

▪ informacion për klientin dhe vlerësuesin;

▪ supozimet dhe kushtet kufizuese të përdorura nga vlerësuesi;

▪ standardet për aktivitetet e vlerësimit;

▪ analiza e tregut dhe faktorëve të tjerë të jashtëm që ndikojnë në kosto;

▪ përshkrimi i procesit të vlerësimit;

▪ marrëveshje për rezultatet;

▪ një bashkëngjitje në raport me kopje të dokumenteve të përdorura nga vlerësuesi.

Dokumenti duhet të jetë i numëruar faqe për faqe, i lidhur, i nënshkruar nga vlerësuesi dhe i vulosur me vulën e tij personale. Nëse vlerësimi është kryer nga disa specialistë, të gjithë ata dhe drejtuesi i shoqërisë vlerësuese duhet të firmosin dhe vulosin.

Kërkohet vlerësimi i pasurive të paluajtshme për hipotekëpara së gjithash, në bankë - në mënyrë që ajo të kuptojë se sa para duhet t'i lëshojë huamarrësit. Gjithashtu, vlerësimi i kostos ju lejon të kuptoni se sa para do të marrë banka nëse huamarrësi ndalon të përmbushë detyrimet e tij, domethënë pagimin e hipotekës. Për më tepër, banka merr parasysh dy vlera: tregun dhe likuidimin, dhe merr parasysh atë më të vogël: zakonisht kjo është likuidim. Shuma e hipotekës zakonisht është e barabartë ose më e vogël se vlera e likuidimit të shtëpisë, sepse huamarrësi siguron vetë një pjesë të fondeve.

🔔 Kur riorganizoni një ndërmarrje.Vlerësimi i pasurive të paluajtshme në këtë rast përdoret për të kuptuar se sa aktive ka një kompani. Ju mund të vlerësoni të gjitha objektet ekzistuese në pronësi të kompanisë dhe të shihni shumën totale të aseteve.

🔔 Kur shet pasuri të paluajtshme.Si shitësi ashtu edhe blerësi kanë nevojë për një vlerësim të kostos. Për shitësin - për të kuptuar se me çfarë çmimi mund të shitet një pronë banesore. Për blerësin - për t'u siguruar që ai të mos mashtrohet dhe çmimi të mos jetë i fryrë artificialisht.

🔔 Per nderrim banese.Kur dy palë në një transaksion bëjnë një shkëmbim, të dyja duan të "mos bëjnë gabim". Vlerësimi i pasurive të patundshme banesore do të ndihmojë me këtë: pjesëmarrësit në transaksion do të jenë në gjendje të vlerësojnë në mënyrë adekuate vlerën e të dy objekteve dhe asnjëri prej tyre nuk do të mbetet në të kuqe.

🔔 Me kusht.Pasuri të paluajtshme banesore mund të përdoret si kolateral. Në këtë rast, banka kërkon edhe një vlerësim të vlerës. Kjo është e nevojshme në mënyrë që banka të dijë shumën që mund të marrë nëse huamarrësi nuk paguan kredinë. Ashtu si me hipotekën, merret parasysh vlera më e vogël, pra vlera e likuidimit.

Për shembull, dëshironi të dini vlerën e tregut të një studioje të madhe me një sipërfaqe prej 63 m². Për ta bërë këtë, duhet të shikoni se sa kushtojnë pronat e ngjashme. Meqenëse nuk keni akses në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të Pasurive të Paluajtshme, i cili ruan informacione për transaksionet e përfunduara, duhet të studioni ofertat e disponueshme në treg. Vizitoni çdo faqe interneti me reklama të pasurive të paluajtshme. Për ta bërë punën tuaj më të lehtë, kërkoni prona të ngjashme në zonën tuaj.

Gjeni 5-6 apartamente që janë sa më të ngjashme me tuajat në karakteristikat e mëposhtme:

🔹 lokacioni, infrastruktura e zonës;

🔹 lloji, dizajni i shtëpisë;

🔹 klasa e përfundimit;

🔹 numri i dhomave;

🔹 gjendje - për riparime të mëdha, kozmetike, me mbarim të freskët;

🔹 kati, disponueshmëria e ballkoneve, lozhave;

🔹 ambjent kuzhine.

Zgjidhni analogët dhe rregulloni çmimin e secilit me 3–5% - shuma e mundshme e zbritjes gjatë ankandit. Llogaritni koston prej 1 m² në çdo apartament të ngjashëm. Për të llogaritur vlerën e tregut, përcaktoni mesataren aritmetike të çmimit prej 1 m² për apartamente të ngjashme dhe shumëzoni me sipërfaqen e banesës suaj.

Mblidhni koston e të gjitha objekteve të gjetura dhe pjesëtoni me numrin e objekteve - kështu do të gjeni çmimin mesatar të tregut. Për shembull, në rastin tonë do të jetë 3,160,000 ₽.

Nëse e vendosni shtëpinë tuaj në shitje me çmimin mesatar të tregut dhe nuk merrni asnjë përgjigje, provoni ta ulni pak çmimin - mund të jetë i lartë.

Ju mund të bëni vetë një vlerësim të pasurive të paluajtshme, por rezultatet mund të jenë larg realitetit dhe mendimi juaj nuk do të pranohet nga një bankë ose agjenci qeveritare. Një vlerësim i pasurive të paluajtshme nga një specialist nevojitet për shumë lloje transaksionesh, për marrjen e hipotekës, një kredi me kolateral. Kushton para, por është më i saktë.

14.08.17 37 961 4

Dhe pse është e nevojshme?

Po planifikoni të blini një apartament me hipotekë.

Banka miratoi kërkesën për kredi, agjenti gjeti një apartament të përshtatshëm. Hapi tjetër është mbledhja e një grupi të plotë dokumentesh për bankën. Do të përfshijë patjetër një vlerësim të pasurive të paluajtshme.

Elena Evstratova

shiten dhe blene pasuri te paluajtshme me vleresim

Kur një bankë i jep një kredimarrësi një kredi hipotekore, ajo merr automatikisht si kolateral pronën që blihet me këtë kredi: "Ja paratë për ty, por derisa të kthesh gjithçka, apartamenti është disi i imi." Nëse kredimarrësi nuk i kthen paratë, banka ka të drejtë të marrë apartamentin dhe ta shesë në ankand.

Forca e një kredie hipotekore qëndron pikërisht në faktin se apartamenti shitet lehtë në ankand – në gjuhën e bankave, është një kolateral likuid. Bankat kanë besim në kreditë që lëshojnë, kështu që mund të ulin normat.

Është e rëndësishme për bankën se për çfarë saktësisht jep 3,000,000 rubla: për një kasolle apo për një apartament. A do të mund ta shesë këtë apartament për të njëjtat 3 milionë nëse ndodh diçka? Vlerësimi duhet t'i përgjigjet kësaj pyetjeje për të.

Për blerësin, vlerësimi është një garanci shtesë që prona ia vlen paratë për të cilat shitet.

Kush bën vlerësimin

Vlerësuesit vlerësojnë pasurinë e paluajtshme. Aktivitetet e tyre rregullohen nga ligji federal "Për veprimtaritë e vlerësimit në Federatën Ruse". Kjo mund të jetë një kompani ose një sipërmarrës individual.

Çfarë duhet të ketë një vlerësues:

Edukimi profesional, anëtarësimi në një organizatë vetërregulluese dhe përgjegjësia e siguruar

Edukimi profesional

Anëtarësimi në SRO

Përgjegjësia e siguruar

Bankat janë të detyruara me ligj të pranojnë çdo vlerësim të vlerësuesit. Por në realitet, vetë bankat akreditojnë kompanitë, vlerësimet e të cilave u besojnë. Cilët vlerësues kuotohen nga një bankë e caktuar zakonisht shkruhet në faqen e internetit. Sberbank bashkëpunon me 256 vlerësues, Banka Vozrozhdenie - me 90.

Si të zgjidhni një kompani për të vlerësuar

Thirrni listën e kompanive të vlerësimit të ofruara nga banka. Kjo është ajo që duhet të zbuloni në bisedë.

Sa shpejt arrin vlerësuesi? Periudha normale është 1-2 ditë.

Sa kohë duhet për të përgatitur një raport? Zakonisht brenda 3-5 ditëve.

Sa kushton vlerësimi? Kostoja mesatare në Shën Petersburg është 3000 rubla. Në Moskë, çmimet fillojnë nga 2500 rubla.

Sa kushton një kopje e dytë e raportit? Si parazgjedhje, kompanitë e vlerësimit bëjnë një kopje të raportit. Një kompani normale do të printojë kopjen e dytë falas. Në disa kompani, kopja e dytë do të kushtojë 500 rubla.

Si duket raporti

Vlerësimi i banesës hartohet në formë raporti. Raporti ruhet në formë të shtypur së bashku me hipotekën e banesës.

Raporti duhet të përfshijë:

kush urdhëroi dhe kush e kreu vlerësimin, duke përdorur çfarë metode;
çfarë apartamenti është, në çfarë gjendje është, si përdoret;
si janë gjërat në treg ku do të shitet ky apartament;
sa mund të shitet zakonisht ose në ankand;
çfarë shtojcash ka për vlerësimin në formën e fotografive dhe kopjeve të dokumenteve.

Pa vulën dhe nënshkrimin e vlerësuesit, raporti është i pavlefshëm. Raportit i bashkëngjitet një dokument me një faqe që përmban një përmbledhje të raportit. Së bashku me raportin dërgohet në bankë.

Sa është kostoja

Çmimi i tregut- cmimi i apartamentit nese shitet pa nxitim dhe force madhore.

Vlera e likuidimit- çmimi minimal për të cilin banka do të shesë apartamentin në një kohë të shkurtër.

Çfarë ndikon në vlerën e tregut

Zona ne te cilen ndodhet prona. Ndikon në koston për metër katror: në Shën Petersburg, një metër katror në rrethin Moskovsky është mesatarisht 20,000 rubla më i shtrenjtë se në Nevski. Prandaj, një apartament në një ndërtesë të re, e cila u ndërtua midis shtëpive të vjetra të paneleve, do të kushtojë më pak se analogët e tij në një zonë të mirë.

Vlerësuesit përdorin kërkime dhe të dhëna nga portalet e pasurive të paluajtshme. Kjo është një faqe kërkimore nga faqja e Buletinit të Pasurive të Paluajtshme.

Karakteristikat teknike të ndërtesës: në cilin vit është ndërtuar shtëpia, kur janë bërë rinovimet e mëdha dhe sa kate ka shtëpia. Gjithçka merret parasysh: prania e një grope mbeturinash, organizimi i parkimit, gjendja e derës së përparme.

Gjendja e apartamentit.Çfarë kati, sa dhoma dhe a ka ndonjë rinovim? Madje vlerësuesi shikon nëse është shtruar linoleum apo laminat në dysheme, nëse ka pllaka në banjë dhe si bëhet ndriçimi në apartament.

Gjendja e banesës ka rëndësi: nëse letër-muri është i ndotur, raporti shënohet "ka nevojë për riparim".

Riparimi me letër-muri për 70 mijë rubla dhe 5 mijë është i barabartë me "rinovimin me cilësi evropiane". Prandaj, nuk duhet të prisni që vlerësuesi të përfshijë në çmimin e banesës çmimin e plotë të rinovimeve të projektuesit. Në rastin më të mirë, ai do të vendosë një faktor rritjeje në riparim.

Tregu i pasurive të paluajtshme për momentin. Eksperti shikon objekte të ngjashme në treg. Për një apartament me një dhomë në një ndërtesë monolit, analogët do të jenë apartamente me të njëjtën madhësi në shtëpi monolitike ose me tulla. Shtëpitë e paneleve zakonisht nuk krahasohen me shtëpitë me tulla ose futen koeficientët. Për të vlerësuar një apartament, përdoren pesë objekte të ngjashme. Krahasimi i kolegëve është një mënyrë e mirë për të parë se ku çmimi është shumë i lartë.

Kati i fundit ul koston e parashikuar të apartamentit me 2-3%, kati i parë - me 5-10%

Si të llogarisni vlerën e shpëtimit

Vlera e likuidimit llogaritet duke përdorur formula. Ajo që ka rëndësi këtu është elasticiteti i kërkesës dhe vlera në kohë e parasë.

Një shembull i elasticitetit të kërkesës. Ka pak kërkesë për një apartament me tre dhoma në një pallat të ri në katin e parë, sepse sipërfaqet e mëdha katrore dhe kati i ulët trembin blerësit. Ju mund të shesni një apartament të tillë në një kohë të shkurtër vetëm me një çmim të ulët. Diferenca midis çmimit të tregut dhe likuidimit është deri në 3 milion rubla.

Ka një kërkesë të madhe për një apartament me një dhomë në katin e mesëm të një ndërtese paneli, 5 minuta më këmbë nga metroja, sepse apartamente të tilla janë gjithmonë të kërkuara në treg. Vlera e likuidimit të një apartamenti të tillë është afër vlerës së tregut.

Një shembull i vlerës në kohë të parasë. Kur flasim për periudha të gjata dhe para të mëdha, shpesh thuhet se paratë bëhen më të lira me kalimin e kohës. Kjo do të thotë, rubla tani është më e vlefshme se rubla në një vit. Nëse një apartament mund të shitet më lirë tani, atëherë është më mirë se pak më i shtrenjtë më vonë. Ky parim ka shumë justifikime: inflacioni, rreziqet politike, vdekshmëria njerëzore dhe përparimi botëror.

Kur një apartament shitet me çmimin e likuidimit, së pari shlyhet kredia. Huamarrësi merr fondet e mbetura. Prandaj, sa më i lartë të jetë çmimi i likuidimit, aq më shumë para do të ketë në dorë.

Vlera e likuidimit të një apartamenti buxhetor nuk është shumë e ndryshme nga vlera e tregut. Ato shiten më lehtë në treg sepse ka kërkesë për to. Një apartament elitar në një pallat të ri do të shitet për një kohë të gjatë edhe me zbritje.

Gama e çmimeve për apartamente me tre dhoma në Shën Petersburg

Ne zgjodhëm apartamente brenda së njëjtës zonë sipas portalit të pasurive të paluajtshme EMLS

Këshilla! Për t'i bërë rezultatet më të përshtatshme, përpiquni të tregoni parametrat realë. Për shembull, a është me të vërtetë një shëtitje e qetë 7-minuta nga apartamenti në metro, apo është më shumë si 10-15 minuta? Apartamenti eshte vertete i rinovuar apo eshte ne gjendje te mire?

Sa kushton një apartament në Moskë, rajoni i Moskës, ose si funksionon vlerësimi i pasurive të paluajtshme në internet?

Ka mënyra të ndryshme për të zbuluar çmimin e përafërt të tregut të një apartamenti. Por edhe nëse ftoni disa vlerësues profesionistë ose sekserë me përvojë, secili prej tyre do të japë figurën e vet. Dhe çmimi aktual i shitjes së banesës me shumë mundësi nuk do të përkojë me asnjë prej tyre! Kështu funksionon çmimi në tregun e pasurive të paluajtshme. Çmimet për apartamentet në Moskë dhe rajonin e Moskës varen nga shumë faktorë të ndryshëm, duke përfshirë gjendjen psikologjike të shitësit dhe blerësit në kohën e pazarit. Prandaj, para fillimit të transaksionit, mund të përcaktoni vetëm "korridorin" në të cilin ka shumë të ngjarë të jetë kostoja e banesës. Dhe për të përcaktuar më saktë këtë "korridor", është më mirë të mblidhen disa vlerësime dhe opinione të ndryshme - e vërteta do të jetë diku në mes.

Shërbimi “Vlerësimi i kostos së apartamenteve në modalitetnëlinjë" nga qendra analitikeIRN.RU është një nga mënyrat për të zbuluar vlerën e përafërt të tregut të një apartamenti në Moskë ose rajonin e Moskës me vetëm një goditje tasti! Metodat për vlerësimin e apartamenteve të faqes së internetit të qendrës analitike bazohen në përdorimin e një matrice shumëdimensionale të indekseve të kostos së banesave në Moskë dhe rajonin e Moskës, si dhe në matricat e rregullimeve të vlerësimit. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme në këtë mënyrë është një zgjerim i metodës së analizës krahasuese të shitjeve dhe ka një sërë avantazhesh të dukshme.

Për të përcaktuar koston e një apartamenti duke përdorur këtë shërbim, duhet të tregoni vetëm parametrat e tij bazë, të cilët ndikojnë ndjeshëm në çmimin e banesave. Faktorë më pak të rëndësishëm, si prania ose mungesa e një ballkoni, telefoni, mbulimi i dyshemesë, lartësia e tavanit, banjo e veçantë ose e kombinuar dhe parametra të ngjashëm ndikojnë në koston e një apartamenti në nivelin 1%-2% dhe janë brenda gabimit të metodën e vlerësimit. Në shumicën e rasteve, ky gabim arrin në 3%-5%, gjë që është mjaft e pranueshme edhe me një vlerësim profesional me pjesëmarrjen e një specialisti “live”. Gabimi i vlerësimit mund të jetë më i madh për banesat luksoze të shtrenjta, apartamente në qendër të qytetit, apartamente jo standarde, apartamente me rinovim të cilësisë evropiane dhe opsione të tjera jo standarde. Përfaqësuesit e ekstremit tjetër - apartamente të vogla me një dhomë dhe apartamente në studio - gjithashtu rezultojnë të jenë mjaft "kapriçioz" për vlerësimin automatik, pasi kostoja për metër katror e apartamenteve të tilla mund të devijojë ndjeshëm nga niveli mesatar i çmimeve të banesave.

Mohim përgjegjësie

Ju lutemi kuptoni se as administrata e portalit “Treguesit e tregut të pasurive të paluajtshme” dhe as kushdo tjetër nuk mund të mbajë asnjë përgjegjësi për vendimet që merrni ose veprimet që ndërmerrni, pavarësisht nëse ato bazoheshin në faqen e portalit informativ, në rekomandimet dhe dëshirat e tij. ose për çdo informacion tjetër.

Herët a vonë, çdo pronar duhet të zbulojë se sa kushton apartamenti i tij. Për ta bërë këtë, duhet të bëhet një vlerësim.

Të nderuar lexues! Artikulli flet për mënyra tipike për të zgjidhur çështjet ligjore, por secili rast është individual. Nëse doni të dini se si zgjidhni saktësisht problemin tuaj- kontaktoni një konsulent:

APLIKACIONET DHE Thirrjet pranohen 24/7 dhe 7 ditë në javë.

Është i shpejtë dhe FALAS!

Si kryhet procedura, nga kush, çfarë dokumentesh nevojiten për këtë dhe çfarë informacioni do të merret parasysh gjatë përcaktimit të çmimit? Le të analizojmë dispozitat kryesore të legjislacionit rus për këtë temë për vitin 2019.

Ndonjëherë pronari i pasurive të paluajtshme duhet të kontaktojë një vlerësues të vlerës së objekteve të tilla. Dhe është e nevojshme të vlerësohen apartamentet në disa raste, të cilat do t'i shqyrtojmë më tej.

Le të zbulojmë gjithashtu se cilat veçori të procedurës duhet të jenë të njohura për qytetarët dhe organizatat që zotërojnë prona banesore?

Momentet themelore

Rregulloret trajtojnë çështjet në lidhje me:

a kërkohet vlerësimi i pasurive të paluajtshme në disa raste;
A ia vlen të tregohet përdorimi i synuar i rezultatit në raportimin e vlerësuesit;
A duhet të ketë foto të pronës që po vlerësohet, si të pasqyrohet gjendja e pronës.

Cfare eshte

Vlerësimi i pavarur i pasurisë është një procedurë në të cilën vlera e një objekti përcaktohet në përputhje me qëllimet dhe objektivat e përcaktuara.

Subjekt i vlerësimit mund të jetë një objekt në pronësi të qytetarëve ose shoqërive tregtare.

Një vlerësim i pavarur është një kompleks në të cilin studiohet vlera e pasurive të paluajtshme ose të sendeve të luajtshme.

Ekspertiza është kryer dhe një raport është hartuar në përputhje me kërkesat e legjislacionit aktual në Federatën Ruse. Mund të vlerësohet kostoja e një ndërtese, strukture, strukture, apartamenti dhe dhome.

Për çfarë qëllimi kryhet?

Një vlerësim i pavarur i pasurisë së paluajtshme është i detyrueshëm në rastet e mëposhtme:

nëse objekti transferohet në menaxhim besimi ose;
nëse banesa synohet të përdoret sikur të aplikonte për një kredi nga një institucion bankar;
në ;
në transaksionet e pasurive të paluajtshme;
nëse objekti transferohet në kapitalin ose fondin e autorizuar të shoqërisë;
për sigurimin e detyrueshëm ose përcaktimin e shumës me ndodhjen e ngjarjeve të siguruara;
me kalimin e një banese në shfrytëzim nga komuna;
nëse është e nevojshme të zbatohen projekte investimi ku tërhiqen fondet e qytetit.

Vlerësimi kryhet gjithashtu nëse lindin mosmarrëveshje për vlerën e një objekti që zgjidhen në gjykatë dhe kur:

rrit vlerën nominale të pjesës së pjesëmarrësit në kapitalin e autorizuar;
të përcaktojë treguesit e çmimit të tregut të pasurive të paluajtshme të huamarrësit për të përmbushur kërkesat e huadhënësve (për);
përcaktoni sasinë e dëmit;
make up ;
ata ndajnë pronën dhe është e nevojshme të përcaktohet pjesa e pasurisë nga prona e përbashkët;
optimizoni bazën tatimore ();
privatizimi i banesave shtetërore ose komunale ();
të kryejë riorganizimin ose të likuidojë një organizatë me statusin e personit juridik.

Gjatë vlerësimit përcaktohet:

vlera kontabël, e cila merret parasysh gjatë mbajtjes së kontabilitetit;
kosto investimi;
likuidimi;
restaurues;
me qira

Një vlerësim i pavarur do të zvogëlojë rrezikun që rezultatet e ekzaminimit të falsifikohen. Në këtë mënyrë ju mund të mbroni interesat e pronarit të shtëpisë nga mashtruesit.

Baza ligjore

Gjatë kryerjes së punës së tyre, vlerësuesit mbështeten në norma, si dhe në standardet federale të vlerësimit.

Kur kryeni një vlerësim, duhet të udhëhiqeni edhe nga FSO Nr. 1. Për shembull, fazat e procesit diskutohen në këtë dokument në seksionin 4, paragrafi 16.

Vlerësim i pavarur i kostos së banesës

Në rast se vlerësimi i banesës është më i vogël se kostoja e banesës, një qytetar duhet të kontaktojë specialistët dhe të bëjë një vlerësim të pavarur për të marrë informacion objektiv.

Faktorët që ndikojnë në vlerësimin e pavarur:

Vendndodhja e pronës	Sa larg është metroja, a është zona prestigjioze, cili është zhvillimi i zonës, cila është infrastruktura
Karakteristikat e ndërtesës	Lloji i ndërtimit, a ka ashensor, sa kate, çfarë materiali është përdorur gjatë ndërtimit, a ka mbështetje teknike
Përshkrimi i banesës	Planimetria, numri i dhomave, zona e ambjentit te kuzhines, gjendja e tualetit, a ka rinovim, sa eshte lartesia e tavaneve, prania e lozhes dhe ballkonit, a ka defekte te dukshme
Disponueshmëria e shkëmbimit të transportit	—
Treguesit mjedisorë	—
Disponueshmëria e shërbimit	Të cilat mund të garantojnë sigurinë e qytetarëve

Në mënyrë që të kryhet një vlerësim i pavarur, klienti kontakton një ekspert vlerësimi. Ai merr në konsideratë të gjitha të dhënat e disponueshme dhe jep rezultatin në formën e një akti.

Edhe përpara se të lidhni një kontratë me kontraktorin, ia vlen të diskutoni nuancat e mëposhtme:

çfarë pasurie të paluajtshme duhet të vlerësohet;
cili është qëllimi i procedurës;
çfarë lloj vlere është duke u përcaktuar;
a ka informacion që nevojitet për të marrë një rezultat objektiv;
cili është çmimi i shërbimeve;
Si do të paguajë klienti?

Fazat e vlerësimit:

Kryerja e negociatave me kontraktorin.
Përcaktimi i qëllimit të vlerësimit.
Nisja e një specialisti në sit.
Përgatitja e një raporti të kontrollit të pronës.
Dorëzimi i dokumentacionit nga klienti.
Mbledhja e të dhënave që mungojnë.
Të gjitha materialet studiohen nga një specialist.
Zgjidhet metoda e vlerësimit.
Është llogaritur kostoja e banimit.
Një raport vlerësimi hartohet bazuar në rezultatet e punës së kryer.

Pas lidhjes së marrëveshjes me kompaninë vlerësuese, do të caktohet orari dhe dita e mbërritjes së specialistit në banesë.

Zakonisht dhoma inspektohet për rreth gjysmë ore. Dhomat e ndenjes do të fotografohen dhe do të merren parasysh të gjithë faktorët që ndikojnë në kosto.

Kontrata e përgatitur do të pasqyrojë afatin, koston dhe gjithashtu do të specifikojë një sërë kushtesh thelbësore. Është e detyrueshme të tregohet se çfarë detyre vlerësuese, objekti, qëllimi etj.

Pasi vlerësuesi të ketë mbledhur të gjithë informacionin e nevojshëm, ai do të inspektojë banesën.

Specialisti do të hulumtojë dhe analizojë të gjitha segmentet e tregut të cilave u përkasin pasuritë e paluajtshme, do të mbledhë të dhëna shtesë nga burime zyrtare, akte legjislative dhe baza informacioni.

Rezultatet përmblidhen dhe përcaktohen treguesit përfundimtarë të vlerës së pasurive të paluajtshme.

Pas vlerësimit, specialisti do të hartojë një raport përfundimtar brenda pak ditësh, i cili do t'i jepet klientit. Zakonisht procedura zgjat nga 1 deri në 14 ditë.

Çfarë dokumentesh do t'ju duhen?

Për të vlerësuar vlerën e banesave, vlerësuesit do të kërkojnë certifikatat e mëposhtme:

mostër për objekt;
plani i apartamentit i marrë nga BTI;
kartën e identitetit të klientit;
kartën e identifikimit të pronarit, nëse një person tjetër vepron në emër të tij;
nëse ka disa pronarë të pronës, atëherë dorëzohet një pasaportë e secilit prej tyre, si dhe dokumente që konfirmojnë të drejtën e tyre për të zotëruar pronën;
çertifikatat e titullit për pasuri të paluajtshme (certifikata e regjistrimit, etj.);
një dokument që konfirmon mungesën e borxhit ndaj ndërmarrjes së shërbimeve që shërben shtëpinë;
karakteristikat e objektit forma 7;
një ekstrakt mostër nga për të konfirmuar mungesën e barrëve nga një i mitur;
nëse blini një apartament në një ndërtesë që është në ndërtim e sipër, atëherë siguroni një marrëveshje me;
nëse ka një të mitur, atëherë kërkohet leja nga autoriteti për shitje.

Çdo certifikatë është e çertifikuar nga një person që vepron si klient. Kopjet e dokumenteve të listuara mund të dorëzohen. Por atëherë duhet të keni origjinalet me vete në mënyrë që të konfirmoni informacionin.

Ju lutemi vini re se në çdo situatë lista e certifikatave mund të ndryshojë pak. Dhe një institucion bankar kërkon më shumë dokumente sesa një autoritet gjyqësor ose një autoritet i sigurimeve shoqërore.

Kush e kryen procedurën

Vlerësimet e pavarura kryhen nga organizata profesionale. Zakonisht bankat kanë disa partnerë që ofrojnë shërbime të ngjashme dhe këshillojnë huamarrësit që t'i kontaktojnë ata.

Vlerësuesit e pavarur duhet të plotësojnë një sërë kërkesash:

Tregu

Në mënyrë tipike, një specialist përdor një metodë vlerësimi krahasues, megjithëse treguesit e kostos dhe të ardhurat gjithashtu mund të merren parasysh. Krahasohen edhe shitjet.

Vlerësuesit mund të vendosin për metodën që do të përdoret sipas gjykimit të tyre. Sa më shumë metoda të përdoren, aq më objektiv do të jetë rezultati.

Zakonisht besohet se një vlerësim apartamentesh është një krahasim i çmimeve për prona të ngjashme. Kjo quhet metoda krahasuese, ose metoda e tregut.

Kjo metodë përdoret shpesh nëse ka informacion të besueshëm për vlerën e pronës në kohën e transaksionit. Shumica e apartamenteve janë të të njëjtit lloj, dhe gjetja e një analoge nuk është aq e vështirë.

Nëse informacioni i disponueshëm nuk është i mjaftueshëm, vlerësuesi do të analizojë se si ndryshimet kryesore ndikojnë në çmim. Më pas do të bëhen korrigjime për të siguruar që vlerësimi të jetë sa më objektiv.

Kadastrale

Vlerësimi kadastral i banesave është baza që merret parasysh gjatë llogaritjes së pagesës së taksës. Llogaritni koston e blerjes së apartamentit ose tarifën.

Pronarët e pronave zakonisht nuk pajtohen me llogaritjen. Është pothuajse gjithmonë e mbivlerësuar dhe jo objektive.

Të dhënat faktike janë të shtrembëruara ose analogët në treg nuk janë studiuar mjaftueshëm. Për këtë arsye, urdhërohet një vlerësim i pavarur i banesës për të kundërshtuar vlerën kadastrale.

Kostoja do të përcaktohet në bazë të çmimeve të tregut. Llogaritja do të kryhet në data të caktuara.

Nëse identifikohen krahasime të pasakta dhe rezultate të pasakta, atëherë është e mundur.

Ata përdorin metodën krahasuese, të kostos dhe të të ardhurave për përcaktimin e vlerës. Metoda e të ardhurave bazohet në llogaritjen e të ardhurave që mund të merren nga përdorimi i objektit.

Zakonisht përdoret kur vlerësohen pasuritë e paluajtshme komerciale.

Me metodën e kostos përcaktohen kostot që do të kryhen gjatë restaurimit të banesës (duke marrë parasysh konsumin e akumuluar). Përdoret kur është e nevojshme për të siguruar një objekt.

Mundësitë në internet

Shumë site kanë një program që do t'ju ndihmojë të bëni llogaritjet në internet.

Për të përdorur një kalkulator të tillë, thjesht futni parametrat e banesës suaj në fushat përkatëse dhe klikoni butonin "Vlerëso".

Video: vlerësimi i vlerës së tregut të një apartamenti

Çmimet e vlerësuara do të përcaktohen nga diapazoni "nga" dhe "deri". Por gabimi i vlerësimit të shprehur merret parasysh. Informacioni fillestar në llogaritje përditësohet vazhdimisht.

Ju lutemi vini re se rezultati është i përafërt. Me ndihmën e programeve të këtij lloji është e mundur të kryhet një vlerësim paraprak.

Informacioni i besueshëm do të sigurohet ekskluzivisht nga një specialist i kualifikuar.

Pra, kalkulatori do t'ju lejojë të zbuloni vetëm tregues të përafërt që nuk do të jenë zyrtarë. Dhe nga rruga, vlerësimi kryhet vetëm për apartamente standarde.

Prandaj, nëse shtëpia juaj është rinovuar kohët e fundit duke përdorur materialet më të mira ose është në gjendje të keqe, nuk do të jetë e mundur të vlerësohet objektivisht kostoja duke përdorur programin.

Sa është kostoja e shërbimeve (çmimi)

Le të paraqesim një tabelë të përafërt me koston e një vlerësimi të kryer nga një organizatë e specializuar.

Por përfaqësuesit e kompanisë vlerësuese mund t'ju tregojnë numrat e saktë përmes telefonit:

Nëse po flasim për një shtëpi kopshti me tokë	Nga 10 mijë rubla
Nëse vlerësohen shtëpitë private	Nga 12 mijë
Kur vlerësoni një vilë	Nga 15 mijë
Kur vlerësoni një vilë me ndërtesa	Nga 20 mijë
Gjatë ekzaminimit të 1 dhome. apartamente	4 mijë
me 2 dhoma apartamente	5 mijë
3-dhoma apartamente	6 mijë

Çmimi i pasurisë së paluajtshme nuk do të ndikojë në koston e vlerësimit. Kostoja e shërbimeve do të varet nga sa komplekse është planifikuar puna dhe sa larg ndodhet vendi i vlerësimit.

Ndonjëherë kompanitë ofrojnë shërbimet e tyre me një çmim promovues. Prandaj, përpara se të lidhni një marrëveshje, lexoni ofertat e disa kompanive dhe më pas vendosni se me cilin vlerësues të kontaktoni.

Por mos shkoni pas të lirëve. Është më mirë të shpenzoni para për një vlerësues të mirë sesa të kënaqeni me rezultate të lira dhe me cilësi të ulët nga specialistë të pakualifikuar.

Hartimi i një raporti për procedurën e kryer

Raporti përfundimtar përmban të paktën 30 faqe informacioni. Raporti përfshin dokumentacion nga vlerësuesit, dokumente strehimi dhe fotografi të marra nga specialisti gjatë inspektimit.

Dy çmime duhet të pasqyrohen në përfundim - tregu dhe likuid, nëse po flasim për pasuri të paluajtshme hipotekore.

Raporti i vlerësimit përmban të dhëna në përputhje me standardet e pranuara dhe kërkesat ligjore. Akti tregon jo vetëm sipërfaqen, numrin e kateve, shtrirjen, por edhe gjendjen e ambienteve.

Ky është një dokument i rëndësishëm që do të konsiderohet nga gjykata si provë në rast mosmarrëveshjeje.

Përveç informacionit për apartamentin, përfshihen informacione për vetë klientin, si dhe për specialistin që ka kryer procedurën. Tregon se cilat metoda janë përdorur.

Sipas pikës 29 të FSO nr. 1, vlefshmëria e raportit është gjashtë muaj nga data e përgatitjes së tij.

Prandaj, sigurohuni që të shkruani datën dhe të vendosni numrin serial të dokumentit. Duhet të ketë 2 data - kur është kryer vlerësimi dhe kur është hartuar vetë dokumenti.

Raporti duhet të jetë i numëruar, i qepur dhe i vulosur nga kompania që ka kryer procedurën.

Bashkëngjitjet e raportit duhet të jenë:

Raporti është një dokument zyrtar që ka fuqi ligjore. Kjo do të thotë se mund të përdoret si provë kur shqyrtohen çështjet në gjykatë për të përcaktuar vlerën e një objekti ose shumën e kompensimit.

Seksionet